В утренней толпе идущих на работу москвичей все на вид равны. Но одни добираются до офиса 2–3 часа из дальнего Подмосковья, другие, счастливые арендаторы квартир рядом с работой, идут пешком 15 минут. А третьи таинственно выныривают к метро или МЦК из не слишком ухоженных ворот гаражных кооперативов. Они — да, в Москве есть и такое! — живут в гаражах. Это самый, наверное, «некапитальный» формат городской жизни в России, где невозможно жить в фанерных фавелах и прицепных домиках-трейлерах.
И этот формат, прежде всего из-за его дешевизны, находит своих поклонников. Объявления о продаже гаражей для проживания или их сдаче в аренду можно найти на обычных порталах классифайдов по недвижимости — правда, обычно их приходится искать: такой категории, как жилые гаражи, на порталах нет. Тем не менее гараж для проживания можно найти как внутри МКАД (это труднее, и таких гаражей меньше), так и за ее пределами.
Внутри МКАД гаражей, оборудованных для жилья и выставленных на продажу или сдачу, с каждым годом все меньше: сказывается программа сноса плоскостных гаражей. Один из самых крупных ГСК такого типа в Раменках — «Наука», где двухэтажные гаражи исчислялись десятками — снесли несколько лет назад. А вот на окраинах столицы и в ближайшем Подмосковье такие «мужские гнезда» пока еще встречаются регулярно.
Что такое жилой гараж
Жилой гараж чаще всего похож на английский таунхаус: это двухэтажный бокс стандартной для гаража ширины около 3 метров. Первый уровень обычно сохраняется в виде гаража — с возможностью хранить и обслуживать там автомобиль. Зато второй представляет собой настоящую мини-квартиру, часто с кухней и санузлом и уж непременно с комфортным диваном.
Хорошие жилые гаражи утеплены, чтобы можно было жить в них круглый год. В них часто сделан и приличный ремонт, как в обычной квартире, с обоями, ламинатом и даже подвесными потолками. В верхнем ярусе имеется небольшое окно, а ниже основного уровня расположен погреб, он же бывшая смотровая яма. Можно и коробку передач с задним мостом ремонтировать… Но в жилых гаражах там чаще хранят огурцы в банках и другие припасы.
В некоторых объявлениях отдельно упоминается «свой выход в лес». Это вот что: «парадный» вход, он же ворота, обычно идет через ряды гаражей и мимо поста охраны. На машине подъезжать удобно, а вот пешком, как правило, нет. Однако ушлые хозяева прорезают дверь еще и в задней стенке гаража — а тылы ГСК могут выходить и в лес (ну какой лес… обычно что-то вроде лесопосадок или лесополосы). И к воде — например, один из продаваемых гаражей в Красково прямо-таки на первой линии у берега старого карьера, давно ставшего зоной отдыха. У задней двери, бывает, устанавливают что-то вроде небольшой веранды и даже мангал. Получается задний двор, именно как в английских таунхаусах.
Сколько стоят жилые гаражи в Москве и Подмосковье
Гаражи, приспособленные для жилья, в Москве и Подмосковье несколько лет назад стоили от нескольких сотен тысяч до 1,5 млн рублей. Сейчас цены выросли: такие жилые единицы можно найти по ценам от 1,5 млн до 15 млн рублей. Цена определяется не столько местоположением, сколько ремонтом и оборудованием гаража — и аппетитами продавцов.
За гараж-апартаменты (так он и рекламируется) около МЦК «Угрешская» продавец просит 8,2 млн рублей. В комплекте не только мебель и телевизор, но даже постельное белье и посуда (а также обещано подключение к городской канализации и теплые полы). Схожий, но с более изящным ремонтом вариант в Коммунарке (3 минуты ходьбы от знаменитой больницы) стоит уже 10 млн рублей — а ведь это за МКАД!
Жилой гараж в Истре предлагают за 1,5 млн рублей, но с дефектом: прорвало батареи отопления и вспучился кафель (зато есть подключение 380 вольт для станков или электропечи-сауны). В Красково — как раз у воды — продавец хочет больше: 3,5 млн рублей. В Жаворонках — 7 минут от электрички, но с довольно скудным ремонтом — жилой гараж можно купить за 2,2 млн рублей. Все это теперь практически Москва, поскольку находится в пределах диаметров МЦД.
Предложения в Зеленограде поражают контрастом: есть скромный «мужской отлежник» в виде гаража-мастерской с каморкой наверху за минимальные 1,1 млн рублей, а рядом с ним роскошное «лофт-пространство» (так в объявлении и написано) с авторской деревянной мебелью продают за 15 млн.
Наконец, есть и страшно дешевый вариант в Одинцовском районе за 330 тысяч… Но там все не слишком благополучно с документами: из них имеется всего-навсего кооперативная книжка. А это значит, что при сносе адекватной компенсации, скорее всего, ждать не придется.
Будут ли сносить жилые гаражи в Москве
В Москве власти не сносят жилые гаражи как таковые (в отличие, например, от администраций курортных регионов, где жилые гаражи и эллинги – гостевые дома — массовое явление). Но город ведет целенаправленную политику по сносу плоскостных гаражей в принципе, независимо от их статуса — стоянки МГСА или гаражно-строительные кооперативы. Это, по современным меркам, неэффективное использование ограниченного в мегаполисе земельного ресурса.
Другой вопрос, сколько лет отмерено тому или иному ГСК. Это обычно зависит от градостроительных планов на тот или иной земельный участок. Полосы отвода вдоль железных дорог часто расчищаются от гаражей для прокладки дополнительных путей. Промзоны обычно попадают в границы комплексного развития территорий (КРТ), в которых земля и постройки принудительно выкупаются у владельцев под застройку по утвержденному городом плану. Покупая жилой гараж, нелишне поинтересоваться перспективными планами развития территории — не пройдут ли по этой земле в ближайшем будущем дороги, не запланирована ли застройка. Однако многие уже сейчас рассматривают покупку такого объекта как инвестицию, которая должна просто «отбиться» за несколько лет и не более того.
Потому что, скажем откровенно, вряд ли кто-то способен ощутить себя в гараже действительно как дома: ни запахи, ни специфический контраст жары и сквозняка, ни гулкие стены и ворота к этому не располагают. Пассивный доход — да, мастерская или автосервис — может быть. Тут, как в бойцовском клубе, главное не задавать вопросов: хозяева не интересуются у съемщиков, чем они собираются в гараже заниматься, а арендаторы не спрашивают, узаконено ли многочисленное дополнительное оборудование.
Цены на аренду жилых гаражей в Москве начинаются от 20 тыс. рублей в месяц (столько просят за гараж в Мытищах). К этой сумме аренды добавляются счетчики: обогрев помещения тепловой пушкой зимой при тарифе в 8,30 рубля за кВт-час обходится примерно в 12 тыс. рублей в месяц, пишут авторы объявления. Снимать жилой гараж получается выгоднее, чем квартиру. И неспроста: для семей такая площадь точно не подходит. Интереснее всего такие предложения тем, кому нужно и место для жилья, и мастерская.
Легально ли в России жить в гараже
Прямого запрета жить в гараже в России нет: закон не определяет, чем «проживание» отличается от «нахождения» в нежилом помещении. Полиция может появиться у гаражей, если есть подозрения, что в них находятся нелегальные мигранты или нарушается общественный порядок. Однако наказывать граждан России и легально находящихся в стране иностранцев за пребывание в гаражах не должны: это не является нарушением.
Между тем само по себе нецелевое использование гаража — нарушение в большинстве стран мира. Так, в Калифорнии (США) в последние годы разрешено использовать гаражи в качестве гостевых домов, однако их при этом нужно перевести в жилой фонд. Кроме того, легальные жилые гаражи должны соответствовать нормам для жилых помещений, чего в абсолютном большинстве гаражей добиться нереально.
В России есть судебная практика, касающаяся попыток перевести обустроенные для жилья гаражи в категорию жилых помещений: владельцам-застройщикам отказывают в соответствующих исках из-за отсутствия согласований с соседями и несоответствия нормам для жилья.
Фото обложки: Александр Рюмин / ТАСС