В январе-мае в России объем ипотечных кредитов, которые выдали населению, составил 1,1 трлн руб. Это почти в полтора раза меньше, чем за аналогичный период год назад — меньше на 44%. При этом денег от банков россияне стали получать больше: средний размере такого займа увеличился — с 4,1 млн руб. в 2024 году до 4,7 млн руб. в этом году. Такие цифры приводит ВТБ.
Банк отдельно отметил снижение активности в мае: на фоне праздников физлица получили на 7% меньше средств, чем в апреле — 264 млрд руб. В целом же на снижение ипотечных темпов влияют хорошо известные факторы:
- жесткая денежно-кредитная политика ЦБ (регулятор держит ключевую ставку на уровне 21% больше полугода, с 25 октября 2024 года) и, как следствие, высокие проценты по ипотечным кредитам;
- отсутствие господдержки (массовая льготная ипотека была прекращена с июля 2024 года).
- оставшиеся госпрограммы стали менее привлекательными, в том числе «из-за чехарды банков с комиссиями за субсидирование» (более подробно писали здесь), говорит президент AREA Евгений Скоморовский. «Только сейчас ряд основных банков отменили эти комиссии, но многие, в том числе государственные банки, до сих пор плату за субсидирование сохраняют», — отмечает эксперт.
Несмотря на это, оставшиеся льготные программы, включая ИТ-ипотеку, Семейную и Дальневосточную, обеспечивают сохранившийся спрос: как отмечает ВТБ, в мае доля такой ипотеки в объеме выданных кредитов составила 80–85%. Однако президент AREA Евгений Скоморовский обращает внимание, что доля программ госипотеки в общем объеме выданных кредитов выросла, превысив 85%, при этом в абсолютных цифрах общая сумма выданных кредитов по льготным программам значительно сократилась.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», соглашается: доля ипотечных сделок в столице (включая Новую Москву) и правда упала: в июне 2024 года, накануне сворачивания льготной ипотеки, с помощью кредитов проходило около 70% сделок. Сейчас показатель просел до 56%. Однако эксперт считает, что как раз сейчас идет разворот тренда — и относительно начала года наблюдается восстановление активности заемщиков. В январе, например, доля ипотечных сделок была 42%.
Пока ставки по ипотеке в России остаются высокими — около 25–27%. Однако в начале года наблюдается постепенное накопление отложенного спроса и рост количества заявок на ипотеку, особенно на новостройки: в марте 2025 года количество заявок по стране выросло на 22% по сравнению с февралем.
Жанна Белянкина коммерческий директор строительной компании DOGMA
Причин для восстановления спроса на кредиты несколько, поясняет Сырцов.
Во-первых, банки отменяют или сокращают комиссии по семейной ипотеке (ИТ-ипотека на Москву больше не распространяется). Во-вторых, постепенно снижается доходность по депозитам, что стимулирует клиентов переориентироваться на приобретение надежных недвижимых активов. В-третьих, многие девелоперы привлекают покупателей масштабными скидочными акциями (до 55% за лот).
Руслан Сырцовуправляющий директор компании «Метриум»
В-четвертых, некоторые клиенты вынуждены оформлять рыночную ипотеку на остаток суммы по окончании срока действия рассрочки. А большинство застройщиков не готовы их продлевать после ввода дома в эксплуатацию, ведь законодательство в этом отношении проработано слабо и такие сделки чреваты потребительским экстремизмом.
Эксперт убежден: доля ипотечных покупок наверняка продолжит расти по мере снижения «ключа».
Смягчение денежно-кредитной политики ЦБ, конечно, не приведет к моментальному преодолению заградительных ставок, однако изменит психологический фон. Клиенты начнут охотнее брать займы даже под высокий процент, поверив в возможность скорого рефинансирования. К тому же невыгодные условия кредитования отчасти нивелируются возможностью приобрести квартиру с существенным дисконтом.
Руслан Сырцовуправляющий директор компании «Метриум»
Евгений Скоморовский настроен менее оптимистично. Он убежден: снижение ключевой ставки даже на 2–3 процентных пункта, что ожидают специалисты в ближайшие несколько месяцев, не сподвигнет покупателей брать ипотеку. «Для оживления ипотечного рынка приемлемая ставка должна быть на уровне 12–13%», — говорит эксперт.
Однако некоторое оживление на рынке возможно и до этого. По словам Жанны Белянкиной, с учетом возможного расширения семейной ипотеки для семей с детьми до 14 лет на рынке ждут активизацию покупателей. Строительная компания Dogma уже начала получать запросы на расчеты по ипотеке от клиентов, подходящих под новые условия.