Число срочных продаж жилья резко растет по стране, сообщают «Известия». В Москве доля предложений с пометкой «срочно» увеличилась с 8% год назад до 12%, по России — до 30%. Более того, желающих найти покупателя на свою квартиру максимально быстро, становится все больше.
Формат такой сделки подразумевает реализацию квадратных метров за неделю-две и цену со скидкой. По данным издания, она может доходить до 10–15% от изначальной цены — на этом фоне увеличился и средний дисконт на готовое жилье в России, до более 6%. Что касается самого жилья, то чаще всего на срочную продажу его выставляют владельцы эконом- и комфорт-класса: при покупке оно стоило 6–7 млн руб., а сейчас 12 млн руб. и больше.
По данным издания, почти 70% тех, кто хочет как можно быстрее получить деньги за жилье, — это те, кто не справился с ипотечными платежами и хотят их закрыть. Эксперты, опрошенные «МН», обращают внимание на роль в общем объеме продаж тех, кто решил воспользоваться альтернативными инструментами — в ожидании, пока проценты по ипотеке пойдут вниз.
Доля срочных продаж сегодня растет в первую очередь из-за клиентов, оформлявших в последние 1,5–2 года рассрочки с переходом на ипотеку. Увы, к моменту трансформации займа они так и не дождались снижения ключевой ставки до комфортных значений. В результате многие оказались не в состоянии оплачивать дорогой кредит. Чтобы не оказаться банкротами, такие собственники стремятся оперативно перепродать залоговое жилье.
Руслан Сырцовуправляющий директор компании «Метриум»
По словам эксперта, также есть клиенты, которые избавляются от своей «вторички», чтобы вложить средства в новостройки с текущими беспрецедентными скидками. Дисконт на вторичное жилье в таких случаях составляет в среднем 12–15%.
Если проанализировать рост интереса к покупкам недвижимости как способа сохранения или приумножения капитала, то за последние даже 10 лет пики были связаны то с ковидом, то со скачками курсов валют, то с общими волнительными настроениями по поводу необходимости забирать деньги из банков и фиксировать их в квадратных метрах.
Ирина Жарова-Райт член правления AREA
Она напоминает: граждане, в основном мелкие предприниматели или высокооплачиваемые служащие, в массе своей склонялись к таким покупкам, предполагая, что пусть не сдача в аренду, но хотя бы капитализация недвижимости улучшит их материальное положение, даст стабильность. И если мелкие предприниматели не рассчитывали на ипотеку, а лишь на свой доход, то служащие брали иногда и вторую ипотеку, рассчитывая закрыть кредиты в достаточно спокойном режиме.
Но все изменилось: сегодня бизнесы требуют поддержки из сбережений, а ипотечные «инвесторы» давно уже переложились (продали, что смогли, чтобы закрыть проценты и тело кредита). На этом поприще остались только самые упрямые, но и они сейчас столкнулись с необходимостью избавиться от капающих процентов, так что скорость продажи напрямую связана с фиксацией цены.
Ирина Жарова-Райт член правления AREA
При этом эксперты призывают тех, кто решит воспользоваться ситуацией и дисконтом, не терять голову и действовать осторожно. «В случае выбора квартиры, реализуемой по срочной продаже, нужно принять ряд мер предосторожности. Сегодня такие квартиры часто не являются проблемными, однако есть и немало помещений с различными обременениями, также не исключено мошенничество», — говорит Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development.
Что нужно сделать, покупая квартиру со скидкой
- запросить выписку из ЕГРН (чтобы избежать риски обременений, ограничений арестов);
- уточнить, все ли собственники согласны на продажу; проверить историю квартиры (не было ли недавних перепродаж);
- убедиться, что все совладельцы (при их наличии) подписали договор;
- если продавец — наследник, необходимо проверить, прошло ли 6 месяцев после его вступления в права;
- выбранную квартиру обязательно нужно осмотреть лично, ведь возможны скрытые дефекты и недостатки (плесень, ветхие перекрытия, шумные соседи). Покупать новостройку все-таки надежнее, тем более, сегодня для этого есть целый ряд удобных маркетинговых инструментов и госпрограмм;
- проверить на признаки банкротства: постарайтесь всеми доступными и легальными способами выяснить причину продажи объекта, цель (на что пойдут вырученные от продажи деньги) — чем лучше вы будете понимать мотивацию продавца, тем спокойнее вам будет в будущем», — говорит Ирина Жарова из AREA.
Допускаем, что при проверке ни арестов, ни обременений на имуществе нет, продавец — в целом «милый» человек, не участвовал в судах и в общем приятный во всех отношениях. Но в анамнезе многомиллионные долги, а квартира продается со скидкой как «срочная продажа» — тут покупатель рискует.
Ирина Жарова-Райтчлен правления AREA
Эксперт поясняет, что даже когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности, покупатель въедет в новое жилье, то через какое-то время продавец может решить, что не может расплатиться с долгами, и объявить себя банкротом. В этом случае арбитражный управляющий и кредиторы проанализируют все его сделки за последние несколько лет (срок исковой давности — 3 года с момента заключения договора купли-продажи).
Если будут подозрения, что продажа квартиры нарушила права кредиторов, например стоимость объекта была занижена, они могут обратиться в суд. И имущество будет возвращено в банкротную массу. «Решением суда действительно можно аннулировать сделку, если будет установлено, что она нанесла вред кредиторам», — подчеркивает Жарова-Райт.
Таким образом, каким бы ни был дисконт, про риски забывать не стоит. Особенно, если есть шанс остаться без квартиры.