Насколько сложнее стало продавать вторичку
Непросто сейчас приходится рынку жилья. С одной стороны, отмена льготных программ ударила напрямую по новостройкам — продажи в них рухнули в 2 раза. С другой, по вторичному рынку бьют высокие проценты по ипотеке (на фоне высокой ключевой ставки, которую Центробанк увеличивает, надеясь победить инфляцию).
Итог — падение спроса и то, что продавцам «вторички» становится все сложнее продать квартиру (что, в общем, неудивительно — текущие ставки по ипотечным программам доходят до 30% годовых). Об этом, как сообщает «Коммерсантъ», говорит то, что увеличился средний срок продажи квартир (по итогам января–октября), причем более чем на треть (на 35% год к году). Так, в городах-миллионниках, включая Московский регион, срок экспозиции квартир вырос до 74 дней.
Еще одна важная тенденция, на которую обращает внимание издание, — собственники начинают снижать цены. Правда, пока крайне умеренно — на 3–5%. Зато на такой шаг идет практически половина владельцев квартир — почти 45%.
Кто сейчас покупает вторичку
Интересно то, что, с одной стороны, продать вторичное жилье стало сложнее, а с другой, его все равно продают. И дело здесь в том, что изменилась структура спроса в самом сегменте.
Как поясняет Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный Департамент Недвижимости»), при низких ставках на ипотеку до 75–80% от общего количества сделок на вторичном рынке столицы проводилось с привлечением кредитных средств. Сейчас же абсолютное большинство сделок на вторичном рынке альтернативные, когда люди продают свой объект, чтобы потом купить другой взамен. И те, кто проводит такие сделки, с высокими ставками уже смирились.
Фактически многие продавцы уже перестроились, и их в меньшей мере сегодня интересует то, сколько стоит их квартира. Для них важнее, сколько они должны доплатить до нового объекта. И вот этот размер доплаты добирается либо наличными деньгами, либо, как ни странно, он добирается ипотекой, но в небольших суммах (до есть до 3–5 млн люди еще готовы брать ипотеку даже по рыночным ставкам сегодняшним.
Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet
В итоге в октябре число сделок купли-продажи на вторичном рынке выросло на 20% (по сравнению с сентябрем). Именно изменением спроса и объясняется, кстати, то, что срок продажи квартир увеличился, подчеркивает Пысин. «Сложных сделок-цепочек стало больше, а для реализации одной квартиры зачастую необходимо ждать, пока покупатель продаст свою», — поясняет Пысин. Он напоминает, что срок экспозиции жилья в 74 дня не так уж велик, если сравнивать с кризисными периодами, — тогда в столице он мог достигать 5–6 месяцев.
Будут ли квартиры дешеветь и когда их лучше покупать
С точки зрения участников рынка недвижимости, пока впереди только развитие сегодняшних трендов. «Рынок жилья ждет охлаждение и снижение цен. Цены — высокие, ипотека — дорогая, спрос снижается», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Хорошие новости для тех, кто планирует покупать жилье, — в перспективе цены на него и правда могут упасть. По прогнозам Репченко, на 10–15% вполне реально.
Плохие новости — произойдет это не сразу. Так, по словам Репченко, например, пока стоимость жилья на вторичном рынке топчется на месте — по данным irn.ru, с начала 2024 года в «старой» Москве квартиры подорожали на символические 0,5%, в Новой Москве и Подмосковье — на 0,1%. Все дело в том, что пересеклись два противоположных тренда.
Высокая стоимость метра и заградительные ипотечные ставки не дают ценам расти, а медленное накопление предложения — упасть. Собственники, не желая продавать квартиры по заниженной, как им кажется, цене, долго надеялись на активизацию рынка и «придерживали» квартиры. А не дождавшись активизации, и вовсе предпочли снять их с продажи до лучших времен.
Олег Репченкоруководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
Таким образом, соглашается Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи», пока существенного падения цен на вторичку не ожидается. Однако ситуация может измениться, если появятся новые факторы. Например, на рынок выйдут более доступные новостройки или разрыв между новым и вторичным жильем сократится. Чем доступнее будут квартиры в новых домах, тем сильнее придется снижать цены собственникам вторичного жилья.
Покупатели, которые сейчас решаются на ипотеку, обычно рассчитывают на значительный дисконт, чтобы компенсировать переплату по кредиту, и надеются на возможность рефинансирования в будущем. Те, кто уже сталкивался с покупкой жилья в кризис, понимают, что сейчас хороший момент для торга — многие продавцы заинтересованы в быстрой продаже и готовы договариваться.
Сергей Зайцев директор по продажам компании «Этажи»