Все, кто владеет частным домом, на собственном опыте знают: обслуживание даже дачной одноэтажной «избушки» дело довольно-таки хлопотное (и часто дорогостоящее). Для многоквартирного дома это обслуживание тем сложнее и дороже, чем больше в доме инженерных систем, от лифтов до пожаротушения и от центрального отопления до разветвленной газовой сети. Поэтому еще с момента появления в городах многоэтажных доходных домов их владельцы обзавелись специальным штатом профессионалов, чья профессия — эксплуатация вверенной им многоэтажки. Сейчас в подавляющем большинстве случаев такие профессионалы оформлены в отдельное юридическое лицо — управляющую организацию.
В нашей реальности в одной жилой многоэтажке, как правило, имеются десятки, сотни или даже тысячи собственников. И в этом случае именно управляющая организация доминирует над каждым отдельно взятым квартировладельцем и даже инициативной группой. Отсюда бесчисленные стоны жителей, которые, будучи собственниками, в быту оказываются не более чем «жильцами» без грозной фигуры домовладельца за спиной.
Тем не менее желание контролировать эксплуатацию дома — хотя бы ради успокоения совести, что в ежемесячных счетах за «коммуналку» нет лишнего, — имеется у большинства. Действующее законодательство, кроме того, вполне это позволяет. Правда, путь, которым достигается контроль за управляющей компанией, вряд ли кто-нибудь назовет легким: его, как правило, проходят те, кто обладает достаточными организационными способностями и ресурсом.
Что такое управляющая организация и какие они бывают
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, управляющая организация — юридическое лицо, которое организует содержание дома в надлежащем санитарном и техническом состоянии, отвечая перед собственниками помещений. Управление многоквартирным домом — лицензируемый род деятельности.
- В домах, где число квартир не превышает 30, управлением могут заниматься напрямую собственники (но они не обязаны этого делать и вправе подрядить управляющую компанию).
- Без посредников могут управлять домом также жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), товарищества собственников жилья (ТСЖ) и другие действующие в жилищной сфере типы кооперативов. Это возможно, даже если речь идет о большом доме с сотнями квартир. Опять-таки обязанности управлять домом напрямую у кооперативов и ТСЖ нет.
- Во всех остальных случаях дом обслуживается управляющей компанией, которую выбирают собственники на общем собрании (ОСС). Ее могут назначить и «по умолчанию», сроком на год, если созвать и корректно провести ОСС не получается.
«Жилищник» против частника
Большинство жилых домов в Москве обслуживается районными ГБУ (государственными бюджетными учреждениями) «Жилищник» — это прямые наследники советских ДЕЗов и ЖЭКов. Поэтому они умеют работать в отсутствие какой-либо обратной связи от собственников квартир — и хотя бы отопительный сезон не будет провален даже при абсолютной пассивности жителей (все, как в СССР).
Основные и безусловные плюсы «Жилищников» — непотопляемость (это фактически государственные инфраструктурные организации, банкротство крайне маловероятно) и некоммерческий характер. Минусы — оборотная сторона этих же качеств: дом поддерживается на минимальном уровне (главное, чтобы не было слишком много жалоб на городском портале).
Частные УК — противоположность «Жилищникам» по большинству пунктов. Банкротства этих компаний происходят регулярно, коммерческий характер услуг обычно хорошо заметен по цифрам в платежках, а отсутствие обратной связи от собственников может вызвать коллапс — вплоть до побега дирекции вместе с кассой. Правда, и набор услуг у частника более «буржуазный».
В премиальных жилых комплексах и новостройках частная УК во многих случаях аффилирована с девелопером, строившим дом и продававшим в нем квартиры. Тарифы таких компаний часто весьма значительны (в том числе за счет обширного пакета услуг, которыми не пользуются жители домов советской постройки, например охраны, содержания подземного паркинга). Собственников раздражает и стремление таких УК монополизировать сервисы — прежде всего это относится к безальтернативным для конкретного дома/квартала интернет-провайдерам.
Куда жаловаться на управляющую организацию в Москве
На работу управляющей организации в Москве можно жаловаться при помощи нескольких механизмов обратной связи:
- портал «Наш город»;
- Мосжилинспекция;
- ФАС (в части монополизации доступа к сетям связи и т.п.);
- электронные приемные городских органов исполнительной власти.
Эти механизмы работают независимо от вида УО: как с «Жилищниками», так и с частными управляющими компаниями. Во всех случаях система работает так, что много жалоб — действеннее, чем одна, даже если она коллективная. А жалобы, подкрепленные фотовидеофиксацией неполадок или нарушений, рассматриваются внимательнее, чем остальные.
Можно ли сменить управляющую компанию
Сменить (и выбрать) управляющую организацию — неотъемлемое право собственников многоквартирного дома по Жилищному кодексу РФ. Однако реализовать это право может только «коллективный домовладелец» — вся совокупность собственников. Основной механизм, позволяющий принимать решения о выборе управляющей компании, — общее собрание собственников помещений дома (ОСС).
Как собрать общее собрание собственников в Москве
В 2026 году были приняты новые поправки в Жилищный кодекс, касающиеся общих собраний собственников. По действующим правилам, для созыва общего собрания нужно:
- Создать инициативную группу (не менее 10% собственников);
- Получить в управляющей компании выписку из реестра собственников для информирования их о собрании;
- Сформировать повестку дня и оповестить соседей о предстоящем ОСС;
- Провести собрание в очной, заочной или очно-заочной форме (в частности, возможно проведение собрания в цифровых системах, например ГИС ЖКХ, «Электронный дом»);
- Зарегистрировать протокол с результатами ОСС в ГИС ЖКХ в течение 10 дней после проведения собрания (если оно проходит в электронной системе, это будет сделано автоматически).
Иногда ОСС в домах проводятся «в серую», так что многие собственники не видят уведомлений о собрании и повестки дня. Часто инициатором таких собраний становятся именно управляющие компании — таким способом они визируют решения, которые по ЖК требуют одобрения ОСС, не занимаясь хлопотным делом организации настоящего собрания. Если значимое число собственников не знало о проведении ОСС, его решение можно оспорить в судебном порядке — для этого придется доказать, что надлежащего уведомления не было.
Фото: Антон Новодережкин / ТАСС