Почему вырос спрос на рефинансирование ипотеки
По мере того как Банк России снижает ключевую ставку, уменьшаются и проценты по кредитам. В том числе по тем, которые вы уже взяли — именно для этого существует механизм рефинансирование займа.
Суть в том, что условия действующего договора с банком можно изменить, заключив с ним (или другим) еще один контракт. Другими словами, вы берете новый кредит по новым ставкам и гасите досрочно текущий займ с помощью денег, которые вы получили. Это имеет смысл, когда проценты по новым займам начали снижаться вслед за ключевой ставкой. В контексте того, что именно таким путем сейчас идет Центробанк, желающих воспользоваться рефинансированием той же ипотеки становится все больше. 25 июля регулятор изменил «ключ» сразу с 20% до 18%, а на следующем заседании 12 сентября регулятор понизил «ключ» до 17%.
Спрос на эту услугу резко вырос: так, число заявок на платформе экосистемы недвижимости М2 («Метр квадратный») увеличилось в августе почти в 2 раза (если сравнивать с июлем, то плюс 83%). Эксперты платформы отмечают, что в первом полугодии 2025 года треть заявок на рефинансирование приходилось на «Семейную ипотеку» (переоформить рыночный кредит можно только после рождения ребенка). Две трети заявок были от тех, кто хотел получить новый кредит по рыночным ставкам. Сейчас тех, кто хочет воспользоваться госусловиями, осталось 6%. Более 80% — это заемщики, которые хотят платить проценты по ипотеке в размере 23–24% (проценты, которые берут банки с клиентов, всегда выше ключевой ставки, но они привязаны к ней).
О том, что по мере уменьшения процентов, клиенты будут обращаться за рефинансированием кредитов, эксперты говорили с начала года. Судя по всему, тренд начал набирать обороты. Напомним, в рамках прогноза Центробанка регулятор заявлял, что ключевая ставка к 2027 году дойдет до уровня 7,5–8,5%. Это значит, что по программам рефинансирования можно будет рассчитывать на 12–13%. Вполне разумный шаг для тех, кто, например, брал займ на покупку жилья в конце 2024 года, когда проценты доходили до 30% годовых.
Что нужно знать заемщику о рефинансировании ипотеки
Можно рефинансировать под 6% годовых — воспользовавшись «Семейной ипотекой». Это единственная федеральная программа, которая дает такую возможность.
Главное условие, чтобы в вашей семье были дети: ребенок до 6 лет включительно или ребенок-инвалид младше 18 лет. При этом есть важные нюансы. Первое — ваша ипотека должна быть именно от застройщика (юрлица, ИП или фонда). Второе — воспользоваться «Семейной» программой не получится, если вы покупали квартиру на вторичном рынке или если вы брали займ, чтобы построить частный дом. Третье — рефинансировать свой кредит за счет господдержки можно только один раз.
При оформлении нового займа по текущим ставкам формально ограничений на то, сколько раз это можно сделать, нет. Теоретически брать новый кредит и закрывать старый можно много раз. Однако эксперты призывают внимательно читать условия договора с банком — если тот, где вы брали ипотеку, дает возможность рефинансировать только один раз, всегда можно обратиться в другой банк.
Насколько выгодно рефинансировать ипотеку. Все дело в том, что использование этой схемы требует затрат — тех же, что были при оформлении первой ипотеки. Квартиру нужно будет оценить (до 7 тыс. руб.), за регистрацию перехода ипотеки нужно также будет заплатить госпошлину (1 тыс. руб.), плюс придется оформить страхование имущества и получить нотариальное согласие жены/мужа на рефинансирование (до 5 тыс. руб.).
Иногда банки готовы компенсировать часть этих трат (за счет того же кешбэка), но эксперты все равно советуют оценить выгоду от нового займа. Он имеет смысл, например, если разница между действующей и старой ставкой более 1,5% и экономия нового платежа перевешивает затраты.
Не рекомендуется рефинансировать жилищный кредит, если вам осталось платить меньше половины срока, за досрочное погашение в договоре предусмотрен штраф — за так называемую упущенную выгоду, если вы уже получили кредит по льготной программе или если ваш возраст пенсионный или предпенсионный (вряд ли банк одобрит новый кредит).