Современное определение ипотеки простое: это кредитование покупки недвижимости под залог этого же самого объекта недвижимости. В этом смысле ипотека в России — постсоветское явление, она появилась немногим позже коммерческого рынка жилья, а привычным явлением стала лишь в 2003 году.
Однако с точки зрения того, кто ипотекой пользуется, это явление меняет жизнь как минимум в двух отношениях. Первое: жилье, в котором ты живешь, тебе в полной мере не принадлежит — пока ты не выплатишь кредит. Второе: выплаты ложатся довольно тяжким бременем на повседневный бюджет. Что и создает ощущение «долговой кабалы на всю жизнь». И здесь у современной ипотеки в России есть долгая предыстория.
Заложить имение в опекунский совет
Первый в России институт кредита под залог недвижимости (точнее, прежде всего земель) был создан при императрице Елизавете Петровне. Правом на такие ссуды обладали только дворяне-землевладельцы. Интересно, что привыкли к таким кредитам не сразу: Григорий Иванович Муромский из пушкинской «Барышни-крестьянки» был первым, кто в округе «догадался заложить имение в Опекунский совет», а было это на рубеже XVIII и XIX веков.
- Учреждение, открытое в 1754 году, называлось Дворянским банком. Имения можно было перезакладывать (то есть рефинансироваться под этот же залог), а забрать его банк не имел права — лишение земель было прерогативой государя. В качестве залога учитывались также крепостные — именно поэтому Чичиков скупал «мертвые души», он хотел увеличить залоговую массу и взять крупную сумму «на обустройство». Эту практику запретил Александр II в 1859 году.
- С 1860-х годов появляются региональные земские банки, которые начинают выдавать уже коммерческие кредиты под залог недвижимости. Пользоваться таким кредитом могли уже не только дворяне, но все сословия (в частности, крестьяне). При этом разрешили отчуждать залог при несостоятельности заемщика.
- В 1882 году был организован Крестьянский поземельный банк, который выдавал кредиты только на приобретение земли — это была де-факто знакомая нам ипотека. За ним последовал Дворянский поземельный банк и другие подобные учреждения. Особенную популярность эти банки приобрели во время столыпинских реформ рубежа 1900 — 1910-х годов.
Нет ипотеки — есть кооператив
Сразу после революции 1917 года частная собственность на землю и недвижимость в городах была отменена. В сельской местности осталась личная собственность, в том числе на жилые дома, но во многих случаях она могла быть изъята (например, при раскулачивании).
Тем не менее уже в 1920-х годах появились механизмы кредитования тех, кто хотел обменять значительные суммы денег на «свою» квартиру или дом. Эти механизмы строже, чем до революции, контролировались государством.
- В городах организовывались ЖСК — жилищно-строительные кооперативы. Довоенные ЖСК (1924 — 1937 гг) могли обращаться за кредитом в банки, но основным источником финансирования были взносы пайщиков. В 1958 году, когда ЖСК были возрождены, первый взнос оплачивал пайщик наличными, остальное — до 70% — давало в кредит государство. Процент был минимальный — от 0,5 до 1% в разное время, но при этом число мест в кооперативах было ограничено, поскольку каждый новый кооператив нужно было зарегистрировать в госорганах. Существовал и «фейс-контроль» на входе: к пайщикам предъявлялись определенные требования. Например, в довоенных ЖСК не могли состоять люди, лишенные избирательных прав (то есть бывшие привилегированные сословия).
- Льготные кредиты на индивидуальное жилищное строительство выдавались прежде всего в регионах, пострадавших во время Великой Отечественной войны. Условия также были «подарочными», особенно по современным меркам: беспроцентные ссуды выдавались на сумму до 10 тысяч рублей, выплатить их нужно было в течение 7 лет. Другое дело, что для получения в пользование (не собственность!) участка под домом нужно было иметь прописку в данном селе/городке или быть членом данного колхоза, а совмещать прописку, например, в Москве с постройкой на льготных условиях дома в деревне было невозможно.
- В 1979 году, на излете СССР, появилось постановление, разрешавшее продажу в рассрочку квартиры в ведомственных домах, — это был механизм, аналогичный кооперативному. В 1988 году продавать квартиры в личную собственность разрешили и исполкомам, то есть муниципальным администрациям.
Новый русский жилкредит
После распада СССР ипотека обсуждалась так же часто, как и медицинское страхование — считалось, что этот механизм решит жилищные проблемы на новых, рыночных основаниях. В 1992 году принимается закон «О залоге», становится возможным выдавать кредиты под залог недвижимости. В середине 1990-х выдаются кредиты на условиях — 35–60% годовых, до 5 лет, максимум $50 тыс.
А понятие «ипотека» зафиксировано федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятым 16 июля 1998 года, за месяц до кризиса. После этого, по понятным причинам, ипотечного бума не последовало — он случился только в 2003 году, когда за считаные месяцы процент упал до 17% годовых, выдаваться кредиты стали на 15 лет.
После этого было несколько этапов:
- кризис 2008–2009 годов вызвал волну реструктуризаций;
- в 2014 году рухнула модная в предыдущие годы долларовая ипотека;
- в конце 2010-х годов сменилась схема финансирования строительства как таковая;
- с 2020 года и до наших дней главный драйвер рынка — льготная ипотека множества разных категорий.
В итоге мы вернулись в ситуацию, когда у государства, как в советские годы, есть довольно эффективные рычаги для управления спросом. Но главное «завоевание» ипотечного механизма все еще живо: не обязательно быть владельцем недвижимости, чтобы получить деньги под ее залог.
Фото обложки: Виталий Созинов / ТАСС