«Эффект Долиной»: почему решение Верховного суда важно для всех покупателей жилья

Почему решение Верховного суда должно стать прецедентным

16 декабря состоится заседание Верховного суда по делу народной артистки Ларисы Долиной, к которому уже приковано внимание общественности. Решение, которое должна вынести высшая инстанция, станет прецедентным и должно или узаконить «схему Долиной», как это сделали нижестоящие инстанции, или же, наоборот, ее отменить.

Громкую историю вокруг дела певицы в СМИ обсуждают уже не первую неделю, однако напомним в чем суть. 

Летом 2024 года певица Лариса Долина продала свою элитную квартиру в центре Москвы стоимостью более 138 млн руб. москвичке Полине Лурье (ее также называют матерью-одиночкой) за 112 млн руб. Следом Долина заявила, что не знала, что сделка настоящая: по словам артистки, ее ввели в заблуждение мошенники и она была уверена, что участвует в полицейской спецоперации по поимке злоумышленников. Те уговорили ее продать квартиру и перевести им деньги — всего более 300 млн руб.

В итоге певица смогла оспорить в суде сделку по продаже квартиры и восстановила право собственности. С таким решением согласился Мосгорсуд, а следом Второй кассационный суд. Встречный иск покупательницы о выселении певицы суды отклонили. В результате Полина Лурье осталась и без квартиры, и без денег. Ей предложили требовать свои средства с мошенников, которые, кстати, были не только задержаны (всего четверо, включая курьера и организатора), но даже осуждены на срок от 4 до 7 лет колонии (плюс суд оштрафовал каждого на 900 тыс. руб.).  

5 декабря артистка публично пообещала, что вернет Полине Лурье деньги — 112 млн руб. Правда, сделает это не сразу — а в рассрочку, за 3 года (без учета инфляции). Адвокат пострадавшей покупательницы заявила, что та не верит обещаниям певицы и требует восстановить свои права на купленное жилье теперь в Верховном суде. 

Какую проблему вывело на первый план «дело Долиной»

Предложение Долиной вернуть Полине Лурье деньги прозвучало спустя полтора года после первого решения суда — на фоне громкого скандала и реакции общества на дело певицы. Ее начали всенародно «отменять» — зрители массово сдавали билеты на концерты певицы, а ее выступления, включая то, что должно было выйти на телевидении в новогоднюю ночь, убрали из программы.

Кроме того, в соцсетях начался флешмоб, в рамках которого публичные заведения отказываются предоставлять услуги Долиной, а пользователи высмеивают «схему» певицы и требуют вернуть деньги за оказанные услуги. «Русские объединились против Наполеона в 1812 году. Против Гитлера — в 1941 году. Против Долиной — в 2025 году», — один из популярных мемов. Певицу также называют «Гринчем — похитителем новоселья», и «Ларой — расхитительницей квартир», а ее имя и фамилия используются для описания мошенничества: «инфодолинг», «долинщина» или «ларисинг». 

Самое главное: благодаря делу Долиной в центре всеобщего внимания оказался новый вид квартирного мошенничества. Только в этот раз обманутым оказывается не продавец-пенсионер, а тот, кто купил квартиру у пожилого человека. Ситуацию называют «бабушкиной схемой»: она подразумевает, что после сделки продавец подает в суд и требует признать ее недействительной. В качестве обоснования он указывает, что не осознавал того, что делает, поскольку действовал под влиянием мошенников, которым и отдал все деньги. В соцсетях появились рассказы покупателей, которые остались без денег и без квартиры по решению суда. Некоторые из них продолжают платить деньги по ипотеке за жилье, которое отобрали. 

На происходящее не могли не отреагировать власти: например, в Генпрокуратуре предложили ввести период «охлаждения сделок» с недвижимостью, которые кажутся сомнительными — это позволит выявить продавцов с «пороком воли». Кроме того, в Госдуме хотят вообще проверять дееспособность продавцов жилья: запрашивать данные из психоневрологических и наркологических диспансеров. Все это должно обезопасить добросовестных покупателей недвижимости.

Почему «дело Долиной» создало опасный прецедент 

При этом, по словам участников рынка недвижимости, решение по делу певицы стало прецедентным и привело к серьезным последствиям. Если до него суды выносили такой вердикт, то затем вышестоящие инстанции, включая Мосгорсуд и Второй кассационный суд, эти ошибки исправляли — после чего стороны должны были вернуть друг другу то, что было получено: квартиру — владельцу, деньги — покупателю. 

Решение суда создало опасный прецедент и получило название «эффект Долиной»: исходя из него, жертва мошенников получает и квартиру, и не должна возмещать деньги, а покупатель жилья остается ни с чем. Как подсчитали в Российской гильдии риэлторов, число дел, где бывшие владельцы пытаются вернуть проданную недвижимость, за последний год выросло на 15–20%. Как заявили в организации, почти всегда проигравшим остается покупатель — суды исходят из презумпции осведомленности. С их точки зрения, покупатель должен максимально проверять хозяина жилья. Например, в Новосибирске семье придется выплачивать ипотеку 30 лет за дачу, которую забрали в пользу бывшей хозяйки, пенсионерки. 

Результат ожидаем: рынок вторичного жилья замер, поскольку его участники не понимают, как обезопасить себя от потенциальных рисков. Как говорит Григорий Ашихмин, владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры», многие отказываются от идеи приобретения имущества во вторичном жилье до того момента, когда будет сформирована единообразная позиция судебных органов. Риелторы отмечают, что сделки с пожилыми людьми вызывают максимальные опасения, а продажи по доверенности почти остановились, отмечает эксперт.

Решение по делу Долиной ощутимо встряхнуло рынок: покупатели недвижимости стали чрезмерно осторожными и требуют от продавцов излишний массив информации, документов и действий — от психолого-психиатрических экспертиз до объяснений, куда продавец потратит деньги; запрашивают дополнительные документы, ведут видеозапись переговоров, что порой заходит далеко за рамки частной жизни.

Григорий Ашихмин владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры»

При этом некоторые юристы обращают внимание, что говорить о том, что «схема Долиной» работает масштабно — не стоит. Как заявил Максим Доценко, председатель экспертного совета Общероссийского профсоюза арбитражных управляющих (ОПАУ), шанс потерять квартиру по такой схеме составляет 0,004%. В своем блоге он подсчитал, что за 2023–2025 годы всего было 349 дел со схемой, в которой фигурируют бабушки и мошенники. 235 из этих сделок пришлись на 2023 и 2024 годы, 114 — на 2025-й. «Называть Ларису Долину «нулевой бабкой» —  некорректно. В 2023 году еще и не было речи о продаже ее квартиры, а дела — уже были. В том числе и без реституции», — пишет Доценко.

По собранным им данным, примерно в 55% случаев выигрывали покупатели недвижимости, около 35% дел завершились в пользу продавцов с возвратом денег покупателю, и лишь в 10% случаев продавец выиграл без требования о возврате. Таким образом, на рынке ежегодно совершается около 2 млн сделок с недвижимостью. Из них только 150 в год оспаривались по «схеме Долиной» и лишь в половине таких дел суд вставал на сторону бабушек. 

На фоне дела Долиной-Лурье действительно пошел рост дел по той же категории. Но далеко не такой драматичный, как принято считать. Однако тенденции тревожные, внимания законодателя и Верховного суда явно требуют. Искомый кейс подсветил проблему на всю страну и это скорее хорошо, чем плохо.

Максим Доценко председатель экспертного совета ОПАУ

Какие проблемы в системе выявил «эффект Долиной»

Для того чтобы обсудить в целом дело Долиной и его влияние на общество, 20 ноября был организован круглый стол в Госдуме при участии представителей Верховного суда, Минюста, Росреестра, МВД РФ, Росфинмониторинга, Следственного комитета, страховых компаний, участников рынка недвижимости и россиян, пострадавших от таких схем. В итоге было названо семь ключевых проблем на рынке жилья, которые выявил «эффект Долиной». 

1. Реституция не работает. По идее при отмене сделки каждая из сторон получает то, с чем в нее заходила. Продавцы — квартиру, покупатель — деньги. 
2. Судебная практика противоречива. По однотипным делам принимаются совершенно разные решения, а суды смешивают сразу три статьи Гражданского кодекса (177-179 ГК РФ). 
3. Добросовестный покупатель недостаточно защищен. 
4. Нет стандартизированных методик, которые позволяют проверить волю продавца. Участники круглого стола признали, что суды часто не принимают объективные доказательства того, что сделка была добровольна (включая психиатрические освидетельствования до сделки, видеозаписи и так далее).  
5. Наследники недобросовестного продавца могут истребовать жилье у добросовестного покупателя. 
6. Мошеннические схемы мешают выявлять то, что нет единой системы обмена информацией между ведомствами (Росреестром, МВД), судами, нотариусами, банками и риелторами. 
7. Нет закона о риелторах (нет единых стандартов в их подготовке и сертификации). 

Что может решить Верховный суд 

На данный момент от Верховного суда ждут, что тот пойдет одним из трех путей. 

• Обязать Ларису Долину полностью вернуть Лурье полученные от нее 112 млн руб. за квартиру (при этом сама певица сможет взыскивать ущерб с осужденных мошенников). 
• Утвердить мировое соглашение, по которому артистка выкупает свою квартиру обратно в течение трех лет. 
• Утвердить мировое соглашение, по которому квартиру возвращают новому собственнику, Лурье. Что, с учетом решения предыдущих судов, выглядит маловероятным. 

Напомним, в начале декабря председатель Верховного суда Игорь Краснов призвал не принимать решений, которые могут быть катализатором мошеннических и иных незаконных схем.

При этом Григорий Ашихмин убежден: даже если единичное решение будет принято в пользу покупателя — это может немного снять градус напряжения, но полностью проблему не решит, так как в России не прецедентное право и каждое дело будет рассматриваться отдельно, по усмотрению суда.

«Нужны изменения в законодательстве и официальная позиция на уровне Верховного суда, обязательная для применения всеми судами», — говорит эксперт. Если это произойдет, то, по словам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», не исключено, что «эффект Долиной» в перспективе может даже оказать позитивное влияние на уровень прозрачности и безопасности сделок со вторичным жильем. Для этого власти должны будут закрепить понятие «группы риска» на рынке недвижимости и ввести контроль за совершением сделок с участием подобных клиентов.

Фото обложки: Владимир Гердо / ТАСС