Сегодня российский Центробанк заявил, что с 1 января 2025 года он ужесточает условия ипотечных кредитов от застройщиков. Цель, с одной стороны, снизить риски для тех, кто покупает жилье в долг (и будет делать это под высокие проценты — вряд ли меньше чем за полгода ключевая ставка снизится с нынешних 19% настолько, что ипотека резко подешевеет).
С другой — не дать девелоперам искусственно завышать стоимость квадратных метров, а банкам зарабатывать дополнительно на процентах. Другими словами, и тех и других ЦБ лишит возможности использовать уловки и лазейки в договорах.
Стандарт защиты ипотечных заемщиков: в чем суть
Счет для покупки жилья. Один из ключевых пунктов касается счета, с помощью которого будущей владелец приобретает недвижимость. Сегодня для таких сделок можно использовать два формата — счет
Суть у них одна: это специальный счет, который предназначен для безопасного расчета между покупателем и продавцом. Покупатель вносит деньги на счет эскроу (или аккредитив), продавец же может их получить только тогда, когда выполнит условия, прописанные в договоре. Банк в этом случае выступает независимым посредником, который следит за тем, чтобы права обеих сторон не нарушались.
Правда, есть и разница. Для того чтобы закрыть эскроу-счет, нужно участие обеих сторон. В случае с аккредитивом достаточно одного участника сделки — принять решение отозвать платеж может как покупатель, так и банк (не уведомляя вторую сторону).
Однако регулятора волнуют не технические детали, а суть. Новый стандарт запрещает банкам направлять выданные по ипотечному кредиту деньги на аккредитив, поскольку там они «находятся длительное время и не используются по целевому размещению». А главное, не застрахованы. Деньги на счетах эскроу, в отличие от аккредитива, защищены системой страхования вкладов.
Запрет на процент от застройщика. Центробанк выступил против схемы, при которой банк снижает ставку по кредиту (получая за это вознаграждение от продавца жилья), а застройщик компенсирует это, повышая стоимость квартиры. С 1 января банкам запретили зарабатывать на этом.
Если же свое «вознаграждение» за пониженную ставку банки будут получать от самого заемщика, то финансовым организациям придется «честно информировать» своего клиента о том, как они на нем зарабатывают (какова разница в полной стоимости кредита). Таким образом покупатель сможет оценить, насколько выгодна для него сделка. Кстати, если кредит будет погашен досрочно, неиспользованную часть вознаграждения банку придется вернуть.
Ограничения на оплату первоначального взноса. Теперь в общей сумме не будут учитываться средства, которые покупатель получит обратно в виде кешбэка после того, как приобрел свою жилплощадь. Как поясняют в ЦБ, идея в том, «чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры».
Подводя итог, можно сказать, что цель регулятора — сделать так, чтобы россияне брали кредиты по силам (а заодно снизить объем непогашенной ипотеки в стране, который растет — к 1 августа такой просрочки было на 73 млрд рублей, за год до этого — 57 млрд рублей). Для этого регулятор хочет снизить риски (обязав проводить сделку через счет-эскроу, застрахованный государством) и убрать внешние факторы, такие как завышенная стоимость квартиры ради более низкой ставки. Вряд ли это повлияет на рыночные тренды и снизит цены квартир, но хотя бы поможет тем, кто их покупает, не переплачивать лишний раз.