О том, что банкротства застройщиков начались в регионах России, сообщили «Известия». Как выяснило издание, ознакомившись со сведениями из Единого федерального реестра сведений о банкротствах и с данными региональных контролирующих органов, со своими кредитами не справились девелоперы в:
- в Ростове-на-Дону — признаны банкротом СК «Донстрой» (не смог вернуть 11 млн рублей долг «Сберу») и ООО «СТЭК» (долг в 39 млн рублей);
- В Чувашии обанкротился «Регионстрой» (не смог вернуть кредит в 42,6 млн рублей);
- Во Владимирской области — ЖК «Поколение» (не смогло сдать 18-этажный дом);
- В Екатеринбурге — на грани банкротства бывший генподрядчик группы ПИК «Стройпроект Групп».
Хорошие новости: участники рынка недвижимости считают, что массовых банкротств застройщиков ждать не стоит. Речь идет о том, что с рынка выбывают неэффективные компании, которые не смогли пережить новую экономическую реальность, с высокими ставками.
Сегодня в стране более 2,6 тыс. застройщиков реализуют проекты многоквартирного жилья. Банкротства же носят единичный характер. Причем происходят они сейчас с небольшими компаниями без масштабных строек и тем более без большого пула реализуемых ЖК. Так что ситуация совершенно не критичная. Вероятно, даже не возникнет нового витка проблемы обманутых дольщиков.
Руслан Сырцов управляющий директор компании «Метриум»
Как подчеркивает эксперт, например, в Москве число сделок по ДДУ во втором полугодии 2024 года сократилось незначительно — на 5,3% относительно первого. Покупательская активность существенно «просела» только в массовых новостройках, в то время как в премиальном сегменте спрос, наоборот, рос. Как поясняет Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент», сделки в премиум- и элит-сегменте совершаются в основном на собственные средства без привлечения заемного капитала либо с применением рассрочек.
Почему упали продажи жилья
При этом о том, что рынку жилья придется нелегко, его участники предупреждали давно — еще до отмены ипотечных программ с поддержкой государства. Однако, как поясняет Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», проблема была не столько в прекращении льгот, сколько в стечении обстоятельств. Как поясняет эксперт, льготная ипотека — изживший себя механизм, который противоречит основам рыночной экономики, если применяется длительное время, а не в качестве краткосрочной меры.
В обычных условиях рынок достаточно легко адаптировался бы к ее отмене. Однако сворачивание программы произошло на фоне экстремально высокой ключевой ставки. И именно этот параметр оказался главной причиной оттока клиентов с первичного рынка, а не прекращение действия всеобщих кредитов с господдержкой. Кроме того, с ним же связаны очень высокие ставки в рамках проектного финансирования, что также создает трудности для девелоперских компаний.
Руслан Сырцовуправляющий директор компании «Метриум»
В этих условиях основной спрос обеспечивают такие форматы, как семейная ипотека и различные виды рассрочек — как уточняет Сырцов, беспроцентные. По словам эксперта, на такие сделки приходится порядка 80% сделок по ДДУ. Кроме того, играют роль субсидированные займы и трейд-ин (обмен старого жилья на новое с доплатой).
В целом же, отмечает Комиссарова, аналитики прогнозируют сохранение спроса на прежних уровнях — но преимущественно за счет дорогих сегментов жилья.
Что касается массовых объектов жилья, то многие крупные девелоперы уже заявили о приостановке либо отмене своих новых проектов. Притормаживая вывод на рынок новых продуктов, застройщики как минимум экономят на процентах по проектному финансированию, а для многих компаний это является возможностью не уйти в убыток и не остаться в долгах перед банками.
Елена Комиссаровагенеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»
Как выбрать застройщика покупателю квартиры
Прежде всего эксперты рекомендуют выяснить, укладывалась ли строительная компания в сроки раньше, — проверить портфель реализованных проектов можно на Едином ресурсе застройщиков erzrf.ru.
Особенно положительно о компании говорит работа с опережением заявленного графика. Также на порталах ЕРЗ.РФ можно увидеть подробную оценку потребительских качеств проектов рассматриваемого девелопера. Еще на одном ресурсе — наш.дом.рф — можно ознакомиться с проектными декларациями и увидеть долю корпусов с задержкой по срокам ввода — у надежных застройщиков показатель не превышает 25%.
Руслан Сырцов управляющий директор компании «Метриум»
Однако такой подход не значит, что не стоит смотреть на компании, которые только вышли на рынок, — тем более что некоторые из них впоследствии входят в число его лидеров. Понять потенциал «новичка» можно, изучив, например, структуру собственников нового игрока. «Если компания основана выходцами из других успешных девелоперов и генподрядчиков, то это, несомненно, большой плюс», — отмечает эксперт.
Как отмечает Комиссарова, сейчас можно ждать банкротства от застройщиков, которые не рассчитали финансовую модель своих объектов под реалии сегодняшнего дня. Экономика проектов ухудшилась, кредитная нагрузка выросла — застройщики планировали их реализацию при одних рыночных условиях, а сегодня вынуждены реализовывать в совершенно других.
Однако большинство девелоперов успели подготовиться к сложившейся ситуации на рынке и накопили банк собственных средств за счет реализованных проектов прежних лет, что может гарантировать успешную работу в ближайшие годы.
Елена Комиссаровагенеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»