Представители Банка России давно бьют тревогу в связи с тем, что, по их мнению, за счет различных программ дешевой ипотеки на рынке жилья надувается «пузырь». С одной стороны, покупателям предлагались льготные кредиты, с другой — цены на квадратные метры росли пропорционально, а иногда даже больше.
Особое возмущение ЦБ вызывала «околонулевая» ипотека от застройщиков: когда девелоперы сами субсидировали часть процентов банка по ипотечному кредиту.
С такими программами выступило большинство крупных застройщиков, наладивших сотрудничество с такими же крупными банками. Схема была такой: первые год-два, пока дом строился, покупатель платил по кредиту практически без процентных выплат либо мог оформить кредит с пониженным до 10% первоначальным взносом. Были и предложения платить сниженную ставку весь срок кредита, вплоть до 30 лет. Недостающие деньги банку возмещал застройщик в виде высоких комиссий.
Правда, за щедрость застройщиков в итоге все равно платил покупатель. Просто не сразу.
С начала 2020 года, когда появились первые программы льготной ипотеки, по сегодняшний день стоимость жилья в рублях на первичном рынке выросла в среднем более чем на 80%, значительно опережая рост цен на вторичном рынке, пояснил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. И это, по его словам, прямое следствие того, что застройщики, предлагая покупателям ставки от 0,01% годовых, включали свои комиссии банкам в цену «квадратных метров».
Таким образом, этот аттракцион неслыханной щедрости работал за счет завышения застройщиком цены квартир на 20–30%, с включением этого «приварка» в тело кредита. «Такая схема несет риски для покупателя, особенно в первые несколько лет: если по каким-то причинам человеку понадобится срочно продать квартиру, то он вряд ли сможет это сделать без убытков», — уверял Данилов.
Например, в ЖК Level Южнопортовая предлагалась ипотека от банка МКБ на срок до 30 лет по ставке 0,01% годовых (при условии оформления страхования жизни и здоровья) с максимальной суммой до 12 млн рублей и первоначальным взносом. На таких же условиях предлагались квартиры в ЖК «Интонация» (МКБ) и «Метрополия» (банк ФК «Открытие»).
И вот, к апрелю, ЦБ смог, наконец, обуздать ипотечный праздник. Дело в том, что при выдаче ипотеки банк обязан сформировать резервы: «заморозить» на своих счетах некоторую сумму денег. Какую — считается по сложной схеме, ключевым параметром которой является коэффициент риска. То есть вероятность того, что ипотека не будет выплачена.
Теперь по требованию ЦБ по ипотечным кредитам, выданным на условиях ниже рыночных после 15 марта 2023 года, банкам придется с 30 мая формировать дополнительные резервы.
Причем немалые: если полная стоимость кредита (сам кредит + проценты) ниже 50% от рынка, то под этот кредит банку придется заморозить на 50% больше средств, чем по обычной ипотеке; если ипотека дешевле рынка на 30% — банк доложит в резерв на 30% больше денег и так далее.
Но это еще не все. С 1 июня повышенные требования к резервированию банками средств под ипотечные кредиты будут применяться и в отношении первоначального взноса — если он будет ниже 20%, то такой кредит будет считаться рискованным и банку опять придется «морозить» дополнительные средства. Более того, с 1 января 2024 года размер безрискового первоначального взноса за ипотеку будет повышен до 30%.
Это еще более болезненная мера для ипотечного рынка: если «околонулевая» ипотека обычно применялась к новостройкам повышенного класса, то низкий первоначальный взнос привлекал покупателей недорогого жилья. Для большинства из них, как отмечал глава Татарстана Рустам Минниханов, далеко не у каждой семьи есть деньги даже на 20%-й первоначальный взнос. А уж 30%-й станет фактически запретительным для массовой ипотеки, считает ТГ-канал MMI.
Правда, Центробанк особо отметил, что данные ограничения не касаются государственных программ льготной ипотеки — условия государственных программ регулятор ухудшать не может. К тому же все бремя расходов по таким кредитам несет государство. Но на рост цен это тоже влияет — через увеличение спроса, поэтому ЦБ неоднократно намекал, что стимулирование покупки жилья стоило бы прекратить после окончания пандемии COVID-19. Правда, тут против выступает Минстрой, который, наоборот, хочет расширения ипотечных госпрограмм. Пока в споре с Центробанком побеждает Минстрой.
Впрочем, и без усилий Банка России цены на жилье начали тормозить — у покупателей нет денег, отмечает аналитический портал «Индикаторы жилой недвижимости».
По его подсчетам, цены на жилье в Москве топчутся на месте уже несколько месяцев, причем в апреле прекратился даже «околонулевой» рост, наблюдавшийся ранее. Так, в I квартале 2023-го стоимость «квадрата» увеличилась на символические 0,6%, после снижения на 7,5% в мае-декабре 2022 года. А в апреле цена квадратного метра составляла ровно столько, сколько в конце марта — 253 тыс. рублей за кв. метр в среднем по Москве.
И это при том, что покупательский спрос вырос. Например, в феврале управление Росреестра по Москве зарегистрировало на 39% больше переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья, чем в январе, а в марте — на 38% больше, чем в феврале. Официальная статистика по сделкам в апреле еще не опубликована, но, по данным риелторских агентств, по крайней мере в первой половине месяца, рынок был достаточно активным.
Некоторое оживление вызвало заявление главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о том, что программу льготной ипотеки стоит распространить и на рынок вторичного жилья. Но опять же, речь идет о государственных программах. И хотя их довольно много, под действие программ попадает далеко не большинство потенциальных покупателей.
Так что же — все пропало, вокзал отходит и надо срочно купить квартиру, пока есть дешевая ипотека? Давайте разберемся.
Что касается ипотеки по «околонулевой» ставке, то бежать покупать уже поздно — банки от нее отказываются. Если вы не подходите ни под одну программу государственной льготной ипотеки (их список есть на Дом.рф) и при этом у вас нет денег на 20%-й первоначальный взнос, тогда да, вам надо поторопиться с покупкой. Но вначале все же прикиньте свои финансовые возможности дальнейших выплат.
20% первоначального взноса не случайно во всем мире считаются минимально безопасным условием: многолетний опыт показал, что люди, не сумевшие его заплатить, чаще всего оказываются неспособны платить ипотеку при ухудшении экономической ситуации.
Учитывая, что экономическая ситуация в мире и в России ухудшается, тщательно продумайте и возможности сохранения прежнего дохода в случае кризиса, и возможность создания резерва для ипотечных выплат в случае потери дохода (как правило, в размере не менее суммы выплат в течение шести месяцев). Вполне возможно, что в результате таких подсчетов вы выясните, что вам выгоднее подсобрать еще денег и заплатить 20%-й взнос, снизив последующие выплаты, а не создавать шестимесячный резерв.
Тем более что цены на жилье, скорее всего, начнут снижаться: по мнению аналитиков «Индикаторы рынка недвижимости», в течение 2–3 лет они могут вернуться к уровням 2020 года, что означает снижение на 30%. Или, по крайней мере, не будут расти в рублях, что, по мере ослабления рубля, тоже означает снижение.
Отдельно стоит поговорить про самую распространенную схему покупки нового жилья: когда продается старая квартира и покупается новая, большей площади (или две разные, в случае разъезда семьи), при этом на доплату берется ипотечный кредит. С одной стороны, цены на вашу старую квартиру будут падать или как минимум не расти. С другой — будут так же падать и цены на квартиру, которую вы собираетесь купить. Поэтому разница в цене вряд ли будет больше в процентном отношении. А вот в абсолютных цифрах, с учетом общего падения цен, вам придется доплачивать меньше. Согласитесь, есть разница — взять ипотеку на 5 млн рублей или на 7 млн рублей.
Если же льготная ипотека будет расширена и на вторичное жилье, то цены на вторичке могут по темпам роста обогнать новостройки за счет того, что до сих пор они дорожали гораздо меньше. Тогда можно будет попробовать на этом сыграть: например, продав свою квартиру, купить новую в новостройке.
Что касается тех, кто попадает по параметрам в одну из категорий государственной льготной ипотеки, то им все же стоит поторопиться. Да, их ужесточение условий кредитования не коснутся, но тут есть проблема, связанная с ключевой ставкой Центробанка. На последнем заседании он оставил ее на прежнем уровне в 7,5%, но намекнул на возможность повышения. А к ставке ЦБ привязаны и ставки по ипотеке — как правило, они выше на 0,5–3% в зависимости от вида ипотечных программ.
Так что, в случае повышения ставки ЦБ, вырастут и ставки по ипотеке — включая льготную.
Ну и, наконец, покупателям инвестиционного жилья стоит подождать падения цен. Но вряд ли оно будет долгим и глубоким — ситуации 2008–2009 годов никто из экспертов не ждет. Скорее, на рынке утихнет ажиотаж, несколько выровняются цены на новостройки и вторичку, а застройщики станут привлекать покупателей не лукавыми ипотечными программами, а честными ценами квадратного метра, качеством и инфраструктурой.