Российские девелоперы умеют преподносить сюрпризы. Еще не забыт пятикратный рост акций компании «Самолет», когда котировки взлетели всего за 9 месяцев. Сейчас в центре внимания компания «Эталон», которая, несмотря на кризисный год, хвастается двукратным ростом продаж и рекордным июлем. «Московские новости» узнали у Романа Романовича, инвестора и автора подкаста «Поговорим об инвестициях», в бумаги кого из российских «строителей» стоит заходить и на что при этом ориентироваться.
«Сильный» отчет
На этой неделе российский фондовый рынок радовался хорошим финансовым результатам в секторе недвижимости. В этот раз у одного из крупнейших представителей рынка недвижимости и по совместительству одного из его старожилов сразу две хорошие новости.
Согласно отчету, опубликованному компанией «Эталон», во втором квартале 2023 года объем продаж вырос более чем в 2 раза (на 110%) в натуральном выражении (до 111 тыс. кв. метров) и почти на столько же в денежном — до 20,6 млрд рублей. Кроме того, рекордным выглядит июль: за этот месяц продажи удалось нарастить почти в 1,5 раза, как в метрах, так и в рублях (8 млрд рублей). В самой компании объяснили результаты региональной экспансией, в рамках которой девелопер вывел на рынок более 360 тыс. кв. метров, увеличив долю регионов в своем портфеле до 33%.
На рынке отчет «Эталона» назвали «сильным», а котировки девелопера подскочили почти на 8% (до 98 рублей за штуку) после публикации данных. В целом, говорит Роман Романович, инвестор и автор подкаста «Поговорим об инвестициях», с начала года бумаги «Эталона» показали двукратный рост — на 100%.
Если смотреть на бизнес и на динамику акций, то лучше всего себя на строительном рынке чувствует «Эталон». Например, котировки той же ЛСР выросли за это время только на 60%, «Самолета» — более чем на 50%, а ПИК — на 40%. Однако ни один из участников рынка при этом не смог вернуться к уровням, которые были у их акций до февраля 2022 года. «Эталон» отстает меньше остальных — всего на 8%, в то время как те же ПИК и «Самолет» — на все 20%.
Возвращаясь к отчету, Роман Романович говорит, что продажи у «Эталона», конечно, увеличились, но объемы у компании в разы ниже, чем у других участников рынка. Так, со второго полугодия 2022 года по второе полугодие 2023 года девелопер продал 334 тыс. кв. метров, в то время как «ЛСР» реализовала почти 580 тыс. кв. метров, а «Самолет» — более 1,14 млн кв. метров.
Правда, «Эталон» отличает от конкурентов то, что к нему приходят со своими деньгами — у девелопера самая низкая доля ипотеки в продажах, 50%. В то время как у ЛСР она составляет 75%, а у «Самолета» все 85%. Это говорит о том, что недвижимость «Эталона» покупается в основном за свои деньги, то есть, как правило, это не масс-сегмент, а что-то выше среднего, и на этот сегмент меньше влияют всякие программы льготной ипотеки.
Меньшая зависимость от кредитных денег снижает риски «Эталона». Особенно на фоне разговоров о том, что регулятор будет принимать меры по борьбе с льготной ипотекой, которая, с точки зрения ЦБ, раздувает рынок недвижимости. В этом случае «под раздачу» попадет в первую очередь «Самолет». Если доля выданных ипотек начнет сокращаться, то девелопер будет одним из самых пострадавших, говорит Романович.
Наконец, если смотреть на рентабельность, то «Эталон» — самый эффективный застройщик в плане бизнеса. У него этот показатель составляет 15%, у «Самолета» — около 10%, у ЛСР — 9,6%. При этом все девелоперы сейчас оцениваются дешево по мультипликаторам. Например, по соотношению цены к прибыли. У «Эталона» она составляет 1,37, что очень мало: у ЛСР в 2 раза больше — 3,5, а у «Самолета» — вообще 9. Все это говорит о том, что российские девелоперы недооценены на рынке, то есть их котировкам есть куда расти.
Взрывной рост
Как, впрочем, и падать. Как подчеркивает Роман Романович, сектор недвижимости сам по себе волатильный и зависит от множества факторов, первый из которых — спрос, который регулятор собирается замедлить в ближайшее время. Другое дело, что надежду на то, что эта самая волатильность обернется плюсом для портфеля, внушает знаменитый безумный рост котировок «Самолета».
Инвесторы до сих пор помнят выход на биржу девелопера в 2021 году и то, как с начала года и до сентября 2021 года акции «Самолета» выросли почти в 5 раз — с уровня в 900 рублей до более чем 5 тыс. рублей. Хороший рост также показывал после выхода на фондовый рынок «Эталон», однако не стоит ждать, что эта история повторится. Скорее, нужно исходить из того, что компании могут вернуться к дофевральским уровням, наконец отыграв падение полтора года назад. Во всем остальном перспективы акций определяет бизнес компании — ее отчетность и то, как у нее идут дела.
Как отмечает Романович, в случае с девелоперами чем больше компания строит, тем быстрее растут объемы ее продаж и тем сильнее потенциал у ее бумаг.
Таким образом, выбирая между российскими «строителями», стоит исходить из того, что, например, у ЛСР бизнес не растет взрывными темпами, но они строят и строят. Поэтому их стоит брать из расчета на хорошую дивидендную доходность — около 10% в год.
В остальном эксперт рекомендует присмотреться к «Самолету» и «Эталону».
С одной стороны, «Эталон» более эффективен в плане бизнеса и у него меньше риски благодаря низкой доле ипотеки и высокой рентабельности. С другой, в плане роста котировок у «Самолета» больше шансов благодаря ресурсам — самый большой земельный банк на рынке дает возможность обойти конкурентов по числу новых проектов и, соответственно, продаж. Кроме того, в пользу «Самолета» говорит фактор обратного выкупа: компания приобретает свои акции обратно, чтобы стимулировать их рост.