Снижение цен и рост предложения на «вторичке»: что еще ждет рынок недвижимости в 2023 году и грозит ли России «ипотечный пузырь»

Что происходит

В России заговорили о риске образования «ипотечного пузыря». В январе 2023  года о его возникновении заявил депутат Госдумы Николай Арефьев, отметив что это грозит разорением строительных фирм и ростом числа недостроев. О риске формирования «ипотечного пузыря» также заявили агентства АКРА и НРА из-за продления льготной ипотеки. 

• Как отмечает Forbes, одной из предпосылок к беспокойству стала рекордно высокая доля ипотечных кредитов в сделках с новостройками — 82%. 
• К росту привела льготная ипотека и субсидирование ставок от застройщиков. В результате для клиентов ставка по некоторым кредитам была ниже 1%.
• Однако Центробанк объявил, что примет меры, поскольку такие ставки от застройщиков могут говорить о том, что цена на недвижимость — изначально завышена. В ноябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что с 2023 года Банк России будет ограничивать выдачи такой ипотеки.
• При этом девелоперы и представители агентств недвижимости считают, что «ипотечный пузырь» России на сегодняшний день не грозит. 

Что говорят

• Основной аргумент тех, кто считает, что такой опасности нет: просрочек по платежам мало — 0,5%. «Вот когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда самое время начинать обсуждать тему «пузыря» и принимать меры для ограничения рисков по ипотеке», — отметили в инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед». Для сравнения: в США в 2008 году, когда произошел самый масштабный ипотечный кризис, доля просрочек по платежам выросла с 1,11% до 2,4%. 
• К концу 2022 года объем отказов по ипотеке в России достиг исторического максимума. Банки принимали решение не выдавать кредит примерно в 46% случаев. В течение года показатель вырос на 12,1 процентного пункта.
• Цены на недвижимость продолжают расти, они не занижены: к примеру, в Москве цена за квадратный метр в 2022 году выросла на 2%, в Подмосковье — на 11,1%. «Чтобы обесценить залоговые объекты, стоимость жилья должна не просто снизиться, а рухнуть минимум на 10–20%, что маловероятно», — рассуждают в агентстве недвижимости «Этажи».

Эксперты, которые считают, что риск образования «ипотечного пузыря» все-таки есть, перечисляют такие аргументы, как низкие доходы население и рост числа заемщиков-инвесторов.

• Некоторые утверждают, что «пузырь» уже образовался. «В последние годы рост стоимости недвижимости несопоставим с ростом реальных доходов населения и его платежеспособности. «Пузырь» может в скором времени лопнуть», — считают в ГК «Садовое кольцо».
• Также эксперты указывают на то, что дешевеет вторичное жилье, которое, в свою очередь, может спровоцировать снижение цен на всем рынке. 
• Опасения вызывает рост числа инвесторов, которые сначала купили недвижимость по низким ставкам, а затем решили распродавать приобретенное жилье, конкурируя между собой и толкая цены вниз. «Увеличение количества инвесторов, которые приобретают новостройки с целью быстрой перепродажи, является тревожным сигналом, — считает Екатерина Никитина из «Гильдии риелторов Москвы». — Данный фактор чреват ростом числа переоцененных неликвидных объектов на рынке, что, в свою очередь, стимулирует образование «ипотечного пузыря».

Перспектива

Эксперты считают, что в российской экономике сохраняется фактор неопределенности, поэтому сценариев развития ситуации на рынке недвижимости в 2023 году может быть много. Среди ключевых и наиболее вероятных рассматривают следующие варианты:  

• резкого увеличения спроса на недвижимость в России не ожидается. «Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие 2–3 года», — говорят аналитики;
• объемы строительства в 2022 году продолжили расти. Кроме того, застройщики запускали новые проекты быстрее, чем вводили в эксплуатацию действующие. Это значит, что число «квадратов» в продаже будет по инерции расти;
• цены будут падать, снижение уже началось. Поэтому покупать квартиру для инвестиций эксперты не советуют. «Инвестиции в недвижимость напрямую всегда актуальны, если речь о консервативных вложениях на много лет вперед. Но текущий момент вряд ли можно назвать подходящим, поскольку в следующие 12 месяцев цены могут снизиться и предложения окажутся более выгодными», — считают в «БКС Экспресс».

В Москве

• В столице России аналитики прогнозируют снижение цен на жилье до уровня 2020 года. На стоимость «квадрата» влияют большие объемы предложения: к ноябрю оно более чем вдвое превысило уровень до начала СВО, на столичном рынке новостроек выставлено на продажу на 40% больше объектов, чем годом ранее, а в Новой Москве — на 80%. Другой фактор — цены перестали быстро расти из-за снижения спроса. 
• Предложение на вторичном рынке в Москве продолжит расти, единогласно утверждают эксперты. Люди продают квартиры по разным причинам: кто-то не может платить по ипотеке, кто-то начинает продавать инвестиционные квартиры, потому что нужны деньги, кто-то планирует релоцироваться. Чтобы продать их, придется снижать цены.
• Новостройки начнут падать в цене на 15–20% по сравнению с показателями 2022 года, считают аналитики из ФГ «Финам» и агентства АКРА. В ЦИАНе прогнозируют, что спад может составить 4–5%. Определяющими факторами для формирования цен, по мнению экспертов, станут снижение доходов населения, объем предложения на рынке, себестоимость строительства. «Основной фактор, который играет в пользу снижения цен в 2023 году, — рост ставок по ипотеке, в том числе отказ от околонулевых ставок и субсидированных программ от застройщика», — отметили в АКРА.