Счетная палата: на ипотечном рынке может возникнуть финансовый пузырь. Его провоцируют меры поддержки застройщиков

Что произошло

Счетная палата (СП) предупредила, что на ипотечном рынке может возникнуть финансовый пузырь. Об этом говорится в заключении аудиторов на отчет об исполнении федерального бюджета за 2020 год.

• Финансовый пузырь возникает, когда происходит существенное отклонение цены актива (в данном случае — недвижимости) от ее справедливого значения. Как правило, к возникновению пузыря приводит ажиотажный спрос на актив, в результате чего цена на него возрастает, что снова вызывает увеличение спроса. Вслед за этим обычно следует обвал цен, который также называют «схлопыванием» пузыря. Это может вызвать продолжительный спад в экономике.
• Финансовый пузырь может сформироваться из-за резкого роста ипотечного портфеля и цен на недвижимость, говорится в материалах Счетной палаты.
• Если это случится, пузырь может «серьезно ударить по стабильности финансового сектора и доходам населения», говорят в ведомстве.

Контекст

• В 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки, чтобы поддержать граждан и строительную отрасль во время пандемии. Она предусматривала ставку 6,5% годовых при покупке жилья в новостройке с минимальным первоначальным взносом 15%. Сумма кредита не должна была превышать 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области и 6 млн — для других регионов. Программа должна была действовать до ноября 2020 года, но позже ее продлили до 1 июля 2021 года.
• Меры поддержки подстегнули спрос на жилье, говорят аналитики.
• В Счетной палате отметили, что повышенный спрос на ипотеку привел к росту цен на недвижимость в 2020 году: на первичном рынке — на 12%, на вторичном — на 9,5%.
• По оценкам ЦБ, с начала пандемии средняя цена 1 кв. метра жилья в России выросла сильнее, чем в период с 2013 по 2019 год. «За 7 лет цена выросла на 33%, потом за практически полтора года — на 39%», — сказала председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.

• В СП подсчитали, что итогам 2020-го ипотечный портфель (общая сумма выданных банками ипотечных кредитов) вырос на 21%, превысив результат 2019-го, и на 1 января 2021-го составил 9,5 трлн рублей. 
• За 2020 год банки предоставили 1,713 млн ипотечных кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей, что больше, чем в 2019-м, как в количественном выражении — на 35%, так и в денежном — на 51%.
• Летом 2021 года власти продлили «Льготную ипотеку» и «Семейную ипотеку» до 1 июля 2022 года, однако изменили параметры программ. Купить жилье в новостройке по льготной ипотеке теперь можно по ставке до 7% годовых, сумма кредита для всех регионов ограничена 3 млн рублей. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от общей стоимости жилья.

Что делать

В Счетной палате рекомендуют Центробанку обратить пристальное внимание на ипотечный рынок и принять меры, чтобы не допустить кризиса.

• Чтобы охладить рынок, с 1 августа 2021 года Центробанк ужесточил для банков условия выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. По таким кредитам повысили надбавки к коэффициентам риска. Это должно делать кредитование для банков менее выгодным, так как они тратят больше капитала для покрытия возможных потерь. Предполагалось, что эта мера уберет с рынка излишне закредитованных заемщиков и неквалифицированных инвесторов.
• Эльвира Набиуллина призвала правительство постепенно сворачивать антикризисные меры на ипотечном рынке, чтобы избежать пузырей. Ранее она заявила, что изменение льготных программ по ипотеке с большой вероятностью замедлит рост цен на жилье.
• Новых мер по охлаждению ипотечного рынка в регуляторе пока не обсуждают.

Перспективы

• В ЦБ ранее заявили, что Россия приблизилась к пределу роста ипотечного рынка. По прогнозам Эльвиры Набиуллиной, темпы роста ипотеки в 2021 году превысят 20%.
• Эксперты считают, что ипотечное кредитование в РФ будет расти до середины 2022 года, пока действует программа льготного кредитования. 
• Финансисты предполагают, что, если ситуация не изменится, ЦБ РФ должен будет принимать более жесткие меры, чем повышение ставок, чтобы ограничить рост долгов россиян. Одной из них может стать введение персональных лимитов на кредиты для граждан.