Решение властей снизить ипотечные ставки и увеличить инвестиции в строительство жилья воодушевило фондовый рынок. Акции крупнейших застройщиков пошли вверх. Рекордсменом стал «Самолет», который похвастался почти двукратным ростом прибыли и впервые пообещал поделиться ей с акционерами. «Московские новости» выяснили у Романа Романовича, инвестора и автора подкаста «Поговорим об инвестициях», стоит ли после этого заходить в российский рынок недвижимости.
Что произошло
Под конец недели акции одного из крупнейших девелоперов ГК «Самолет» подскочили на 12% (до 2516 рублей за бумагу). Произошло это на фоне отчетности застройщика за первые 5 месяцев 2022 года. Компания сообщила, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ей удалось увеличить прибыль на 82% в годовом выражении, до 9,1 млрд рублей. Выручка же выросла в 2 раза — до 72,4 млрд рублей.
Помимо результатов, инвесторы также оценили планы застройщика. «Самолет» заявил, что до конца года собирается запустить 10 проектов в новых городах и довести общий показатель скорректированной прибыли без учета процентов по кредитам, налогов и других расходов (EBITDA) до 70 млрд рублей в этом году и до 120 млрд рублей в 2023 году. Для этого компания собирается побить рекорды по продажам: в 2022 году «Самолет» надеется реализовать около 1,25 млн кв. метров жилья в новостройках, а в 2023 году — около 2 млн кв. метров.
Слишком быстрый рост
Как отмечает Роман Романович, инвестор и автор подкаста «Поговорим об инвестициях», «такие темпы роста нравятся фондовому рынку». Однако эксперт отмечает, что также сыграл роль общий новостной фон, благодаря которому пошел вверх курс акций и других застройщиков — «ПИК» (+8%), «Эталон» (+5%), «ЛСР» (+3,7%). «На самом деле общие опасения в начале кризиса, что у российских застройщиков все будет плохо, не оправдались — выяснилось, что дела у них очень даже неплохо», — говорит он.
Нынешний рост связан с тем, что 2 дня назад правительство заявило о снижении ставки по льготной ипотеке с 9% до 7%. Кроме того, ранее президент РФ Владимир Путин заявил, что в этом году необходимо обеспечить ввод жилья не ниже уровня прошлого года — а это 92,6 млн кв. метров (на 13% больше, чем в 2020 году). Для этого государство будет стимулировать ипотеку, чтобы ее портфель составил не менее 2,5 трлн рублей (в 2021 году цифра составляла 5,7 трлн рублей, но тогда это был рекорд).
При этом вслед за рынком бумаги российских девелоперов рухнули в марте, после открытия Мосбиржи. «Самолету» «досталось» больше, чем другим застройщикам, потому что его бумаги росли быстрее и их цена была выше, чем у других участников отрасли.
Акции «Самолета» дороговаты с точки зрения мультипликаторов. Например, коэффициент Р/Е (он показывает, за сколько лет при текущей прибыли вложения инвестора в компанию окупятся) у крупнейшего питерского застройщика «ЛСР» — 3,5, у столичного девелопера «ПИК» — 6,5, а у московского «Самолета» — 24. Это связано с тем, что у компании очень высокие темпы роста. Если у того же «ЛСР» выручка стабильна, то у «Самолета» она за последние 3 года росла двузначными темпами.
Так, за те 9 лет, что «Самолет» строит жилье в столичном регионе (компания считается одной из самых «молодых» среди российских девелоперов), ей удалось собрать самый большой земельный банк на рынке — 29 млн кв. метров. По текущим объемам строительства «Самолет» уже занимает третье место. В итоге бумаги «Самолета» были переоценены и попали «под удар» первыми, когда наступил кризис.
Когда на рынке начинается какая-то нестабильность, инвесторы выходят в первую очередь из наиболее дорогих активов. Они смотрят на свои портфели и видят, что у них есть «ЛСР» и, например, «Самолет». От кого избавиться? «Самолет» дорогой, срок окупаемости у него — 20, а у «ЛСР» — 3, поэтому лучше оставить компанию, которая приносит стабильный доход, а того, кто быстрее растет и у кого риски выше, лучше «скинуть».
На радость акционерам
Как поясняет Роман Романович, после падения в марте котировки «Самолета» постепенно восстанавливаются. Правда, процесс идет не быстро, и «задел роста» у бумаг еще есть.
Если оценивать, когда акции «Самолета» вернутся на тот уровень, который был у них до февраля, то потенциал роста от текущих цен составляет еще 70%. Я думаю, что по срокам возврат займет около года – полутора. Главное, помнить, что здесь все будет зависеть от политики Банка России. Если ключевая ставка будет снижаться так быстро, как об этом говорится, а вместе с ней ставки по ипотечным кредитам, то у «Самолета» есть все шансы воплотить свои амбициозные планы по развитию бизнеса в жизнь, а следом и восстановить котировки.
Кроме того, драйвером роста для «Самолета» могут стать его дивиденды. Пока другие участники фондового рынка отказываются от выплат своим акционерам, застройщик, наоборот, решился на такой шаг впервые. Как стало известно в начале июня, по итогам 2022 года компания собирается распределить между держателями своих бумаг 10 млрд рублей (по 164 рубля на акцию). И хотя заявленная дивидендная доходность пока выглядит скромно (7,4%), по мнению эксперта, сам факт — очень положительный знак для компании.
Доходность небольшая, но сам факт того, что «Самолет» начнет выплачивать дивиденды, вселяет надежду инвесторам. Это значит, что компания, которая до этого вкладывала прибыль в развитие своего бизнеса, приняла решение делиться ей с акционерами, поскольку зарабатывает более чем достаточно.
В целом же частным инвесторам, которые сейчас раздумывают, стоит ли заходить в бумаги российских компаний, и застройщиков в частности, Романович рекомендует прежде всего исходить из потенциала компании и того, что происходит с ее бизнесом, — насколько он стабилен или, наоборот, быстро растет.
Лучше взять сразу троих крупнейших девелоперов — те же «Самолет», «ПИК» и «ЛСР» — или же сочетать акции «Самолета» с бумагами одной из двух оставшихся компаний. Это позволит уравновесить портфель инвестора. Если исходить из темпов роста, то лучше выбирать «Самолет», у которого они выше, чем у остальных застройщиков. В плане стабильного актива и хорошего дохода от дивидендов как раз пригодятся «ПИК» или «ЛСР», у которых выплаты больше.