Как высокая ключевая ставка повлияла на застройщиков
Пока весь рынок ждет последнего перед осенью заседания Банка России, которое состоится сегодня, 25 июля, акции компаний, которые сильнее всего пострадали от высокой ставки, начали «отрастать» обратно после падения. Причины — царящий оптимизм и ожидания, что регулятор продолжит снижать «ключ», причем бодрыми темпами. Основной прогноз — что ЦБ пойдет на шаг в 2 п.п., то есть вместо 20% мы увидим 18%, однако есть и те, кто рассчитывает на все 17%.
Почему главными бенефициарами смягчения денежно-кредитной политики могут стать застройщики? Роман Романович, автор Telegram-канала Romanfinance об инвестициях, напоминает: в прошлом году курс акций девелоперов рухнул после того, как их бизнес пострадал из-за двух факторов. Во-первых, на фоне отмены льготной ипотеки с июля 2024 года, во-вторых, из-за жесткой денежно-кредитной политики ЦБ (другими словами, пока покупатели, лишившись госпрограмм, не могли позволить себе заем на жилье по рыночным ставкам).
В какой-то момент, особенно осенью 2024 года, на рынке появились опасения, что ставку будут поднимать вообще до 25% — в итоге в конце октября регулятор дошел до 21% и на этом остановился. Однако пессимизм ударил по застройщикам, которые и так страдали к тому моменту от падения спроса.
Эксперт напоминает: у крупных девелоперов, таких как «Самолет» и ПИК, рухнули продажи, если не сказать встали — что неудивительно, ведь доля покупателей, которые воспользовались господдержкой, составляла 70–80%. Ожидаемо у девелоперов резко сократилась чистая прибыль. Так, у «Самолета» в 2023 году она составила 16 млрд рублей, по результатам 2024 года она «сложилась» более чем в 3 раза, до 5 млрд рублей. У компании ПИК падение было двукратным — до 28,7 млрд рублей.
При этом у всех представителей сектора снизились показатели эффективности. Как напоминает Романович, у ПИКа рентабельность упала с 11% до 8% в 2024 году, у «Самолета» — с 6% до 1,5%.
Проблемы в бизнесе ожидаемо отразились и на котировках. Так, бумаги компании ПИК, например, потеряли со своих максимумов в июне 2024 года почти 60%, «Самолет» за тот же период вообще «улетел» вниз на 75%.
Как застройщики пережили кризис
Интересно, что меньше всего, судя по показателям, пострадал ЛСР: по итогам 2024 года чистая прибыль компании незначительно, но даже подросла — на 1%, до 28,5 млрд рублей.
Лучше всего кризис пережил ЛСР. В отличие от того же «Самолета», у этого застройщика есть собственная ресурсная база — внутри самого холдинга есть подразделения, которые, например, торгуют сырьем, причем на внешнем рынке. И это помогло компенсировать падение продаж.
При этом у ЛСР мало долгов — у компании один из самых низких показателей долговой нагрузки: соотношение долга к EBITDA у них около 1. Для сравнения: у того же «Самолета» — 2,67. ПИК, правда, ЛСР переплюнул — 0,19.
Какие перспективы у акций девелоперов
Подводя итог, застройщики пережили тяжелый период, однако сейчас ситуация изменилась.
Дно для застройщиков пройдено, дальше, скорее всего, будет только вверх. На рынке ждут возобновления льготной ипотеки, Центробанк начал снижать ключевую ставку — все это позитив для бумаг строителей. Поэтому сейчас самое время присмотреться ко всей тройке и добавить акции этих компаний в портфель.
Так, бумаги «Самолета», которые еще в мае–июне торговались по 1 тыс. рублей, уже подорожали на 35% — и продаются по 1350 рублей. Аналогичная картина наблюдается с июня и у других представителей отрасли. Например, бумага ЛСР месяц назад стоила 720 рублей, сейчас — уже 780 рублей. Сильнее всего вырос ПИК — плюс 40%, с 475 рублей в мае до нынешних 655 рублей.
Рост котировок, судя по всему, продолжится вместе со снижением ключевой ставки. На рынке ждут, что уже в сентябре мы увидим 16%, а в конце года — все 13–14%. Это значит, что вместо нынешних 20–25% проценты по таким кредитам упадут до 15–16%. То есть рыночная ипотека станет вновь доступной (те, кто возьмет ее сейчас, смогут через год рефинансировать ее по еще более низким ставкам), а у застройщиков возобновятся продажи.
Романович считает, что сейчас самое время приобрести бумаги строителей, пока их котировки не рванули вверх. Ведь если компании вернутся к докризисным показателям в бизнесе, то и стоимость их акций достигнет прежних значений, а это, в свою очередь, означает рост в 3–4 раза. Тот же «Самолет» стоил по 4 тыс. рублей за акцию.
В целом девелоперы как инвестидея имеют в себе два целевых срока. Во-первых, инвестор может спекулятивно купить бумаги этих компаний до конца года в расчете на их рост от снижения ставки к концу года. Второй вариант — приобрести активы на долгосрок и держать до 2026–2027 годов в расчете на возвращение к докризисным уровням.