Инвестиции в коммерческую недвижимость в России достигли исторического максимума. Больше всего вкладываются в участки для строительства жилья, склады и офисы

Что произошло

• Инвестиции в коммерческую недвижимость в России за январь–сентябрь 2021 года достигли исторического максимума — 229 млрд рублей, сообщили аналитики консалтинговой компании Knight Frank. 
• Это на 32% больше, чем за такой же период в 2020 году, и на 29% — чем в 2019-м. 
• Аналитики Knight Frank считают, что причинами рекордного роста стали снятие летних ограничений, общее оживление рынка и восстановление экономики.

Детали

• Больше всего инвесторы вложили в покупку участков под жилую застройку и заключили  несколько таких крупных сделок. Они составили 65% от всего объема вложенных в коммерческую недвижимость средств за первые 9 месяцев 2021 года — 148 млрд рублей. Это почти вдвое выше показателей аналогичного периода 2020 года, уточнили в Knight Frank.
• Вторыми по популярности у инвесторов оказались склады. Несмотря на то что по итогам трех кварталов 2021 года доля вложений в этот сегмент снизилась с 18% до 12% по сравнению с 2020 годом, инвесторы все еще активно интересуются такой недвижимостью, отмечают аналитики. С января по сентябрь 2021 года объем инвестиций в склады превысил значения за аналогичные периоды 2015–2019 годов. В Knight Frank предполагают, что по итогам 2021 года этот показатель может оказаться на уровне рекордного 2020-го, когда были закрыты сделки на 41,3 млрд рублей.
• На третьем месте по инвестициям — офисные помещения (10%), следом идет торговая недвижимость (9%). Доля инвестиций в гостиницы составила 4%, что вдвое больше, чем в 2020 году.

• При этом доля иностранных инвесторов в 2021 году снизилась почти втрое и составила 3,7% против 9% в 2020-м. По словам экспертов, на это влияют общая неопределенность на российском рынке и ограничения в связи с пандемией. 
• Knight Frank прогнозирует, что в 2021 году и в следующие несколько лет основную активность на российском рынке инвестиций в недвижимость будут вести локальные игроки, а доля вложений зарубежных инвесторов не будет превышать 5–10% от общего объема инвестиций.

Контекст

• Повышенный спрос на участки под строительство жилья появился на рынке в 2020 году. Тогда объем вложений в этот сегмент вырос, по оценке CBRE, на 74% — почти до 96 млрд рублей. 
• Эксперты связывают это с переходом на проектное финансирование. Раньше застройщики вкладывали минимум 30% собственных средств в покупку участка, теперь же банки выдают крупным девелоперам кредиты на сумму до 95% стоимости земли.
• Привлекает инвесторов не только земля под девелопмент, но и элитное жилье. Интерес к нему возник после снижения ключевой ставки в 2020 году (и, как следствие, ставок по депозитам), введения налогов на вклады на сумму более 1 млн рублей и перехода застройщиков на схему продажи квартир через эскроу-счета.
• Спрос растет не только на коммерческую недвижимость среди российских инвесторов, но и на покупку жилья. В Knight Frank объясняют это возможностью взять субсидированную ипотеку по разным программам и выдачей материнского капитала на первого ребенка с 2020 года. 

Но при этом 

Высокий спрос привел к росту цен на недвижимость.

• В этом году Россия вошла в топ-10 стран мира по темпам роста цен на жилплощадь. Со второго квартала 2020 года по второй квартал 2021 года цены на жилье в стране выросли на 14,4%.
• Квадратный метр жилья в России с начала пандемии к сентябрю 2021-го в среднем подорожал на 39%, заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.
• Выросли и цены на элитное жилье, в которое активнее начали вкладываться инвесторы. В 2021 году рост в Москве составил более 17%.
• Knight Frank также прогнозирует рост цен на складские помещения. По мнению аналитиков компании, стоимость аренды складов в московском регионе в 2022 году может вырасти на 23%.