Две трети россиян, которые продавали ипотечную квартиру в течение последних пяти лет, столкнулись со сложностями. Об этом свидетельствуют данные опроса Райффайзенбанка.
- Почти половина покупателей испугались того, что квартира находится в залоге у банка.
- Более четверти опрошенных рассказали, что покупатели не знали, как провести сделку в таком случае.
- Чуть меньше чем у четверти респондентов сложность возникла из-за того, что ипотеки продавца и покупателя были в разных банках.
- По словам 7% опрошенных, банк в момент продажи квартиры выставил неподходящие или невыгодные условия.
- Затянувшаяся сделка доставила проблем 1% продавцов.
Как продают ипотечную квартиру
Существует несколько способов, которые позволяют оформить сделку до погашения кредита. При этом продать жилье можно даже если его покупатель является клиентом другого банка.
- Досрочное погашение ипотеки. В этом случае продавец берет задаток у покупателя и закрывает кредит. На этом этапе составляется договор, по которому после снятия обременения продавец обязуется продать ее. Затем можно совершать сделку купли-продажи с учетом временного задатка.
- Погашение ипотеки в ходе сделки. В этой схеме участвует третья сторона — банк, куда покупатель передает остаток по кредиту. Заключается соглашение, по которому покупатель погашает ипотеку, а остаток стоимости жилья перечисляет продавцу.
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Этот вариант подходит покупателям, у которых нет достаточных средств для покупки. Вместе с квартирой им переходят долговые обязательства. При этом условия ипотеки могут остаться прежними или банк предложит улучшить их и рефинансировать долг.
Программа льготной ипотеки
Весь прошлый год недвижимость дорожала. Особым спросом пользовались квартиры на первичном рынке. Главным фактором роста стала программа льготной ипотеки, по которой можно приобрести жилье по ставке в 6,5%. Она стартовала в апреле 2020-го и была рассчитана до 1 ноября. В октябре Владимир Путин продлил ее до июля. Квартиры приобрели около 350 тыс. семей.
- По данным ЦБ, за 2020 год банки выдали более 1,7 млн ипотечных кредитов на почти 4,3 трлн рублей. В результате общая задолженность россиян по кредитам впервые превысила отметку в 9 трлн рублей.
- В 2021 году Банк России ожидает замедления роста ипотечного кредитования до 16-20% с 21,2% по итогам прошлого года. При этом в ближайшие два года темпы роста этого показателя продолжат падать, прогнозирует регулятор.
- Льготная ипотека вылилась в повышение цен на жилье, которое к январю съело весь эффект от снижения ставки, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Теперь программу нужно постепенно сворачивать, исключением станут регионы с низким объемом ввода жилья.
Риск ипотечного пузыря: мнения экспертов
Центробанк призывает завершить льготную программу, чтобы избежать формирования на рынке недвижимости пузыря и сбалансировать уровень спроса и предложения.
- Риск возникновения пузыря в ипотеке проявится, если бурный рост кредитования сохранится при замедлении экономики, падении реальных доходов населения и росте безработицы, утверждает аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова. Однако пока, по ее словам, предпосылок к этому нет.
- Текущая ситуация похожа на то, что происходило в 2014 году, когда обрушился рубль и россияне вкладывались в недвижимость, считает доцент кафедры финансов и цен РЭУ имени Плеханова Диана Степанова. Тогда на волне вынужденного спроса резко выросли цены, а затем последовал период спада. В результате за следующие три года стоимость жилья вернулась на уровень 2013-го.
- Ипотечный рынок устойчив и сбалансирован: уровень просрочки не превышает 1%, что говорит об отсутствии признаков «перегрева рынка», полагает вице-президент ВТБ Евгений Дячкин. По мнению эксперта, снизить уровень платежной нагрузки помогла программа господдержки. Она же, отмечает Дячкин, в 2021 году по-прежнему будет играть для рынка ипотеки важную роль.