Богачи несут деньги на склад: зачем состоятельные предприниматели скупают коммерческую недвижимость и что ждет рынок в 2023 году

Тенденция

Состоятельные предприниматели воспользовались ситуацией на рынке коммерческой недвижимости и стали самыми активными ее покупателями в 2022 году. Таковы данные отчета Knight Frank’s Wealth Report. Сверхбогатые люди продолжают скупать активы этого класса. 

• Коммерческая недвижимость серьезно пострадала во время пандемии и последствий перехода на удаленную работу. Это привело к тому, что инвестиционные компании начали урезать свои расходы и избавляться от долговых обязательств, которые они брали для покупки офисов, промышленных помещений и других объектов. 
• По данным Knight Frank, сумма таких расходов сократилась на $1,1 трлн. 
• Выросли и просроченные платежи по таким кредитам. К примеру, во Франкфурте-на-Майне корейский инвестор выставил на продажу башню, которую занимает Commerzbank AG, вместо того чтобы рефинансировать свои займы, опасаясь высоких ставок на кредиты. 
• В Великобритании коммерческая недвижимость упала в цене в среднем на 13%. Аналитики в Goldman Sachs Group Inc. прогнозируют, что общий спад может превысить 20%. 
• В США падение цен на коммерческую недвижимость в 2022 году составило в среднем 9%.
• Состоятельные бизнесмены решили воспользоваться переоценкой таких активов и надеются, что их долгосрочные инвестиционные планы, которые теперь включают расходы на коммерческую недвижимость, оправдают себя. «Эта тенденция будет продолжаться, поскольку частные инвесторы ищут способы сохранения ликвидного состояния», — отметили в Knight Frank. 

Детали

• По данным Bloomberg, в 2022 году частные инвесторы потратили на коммерческую недвижимость $455 млрд, впервые став самыми активными покупателями на этом рынке. 
• Для сравнения: в 2020-м сверхбогатые предприниматели вложили в такие активы $262 млрд, в 2019-м — $347 млрд, а в 2018-м — $318 млрд. 
• Нью-Йорк возглавил глобальный рейтинг городов по суммам, потраченным на коммерческую недвижимость в 2022 году местными бизнесменами. 
• Лондон привлек больше всего денег в этом секторе от иностранных инвесторов. 

Расклад сил

• Большинство частных инвесторов сосредоточились на покупке апартаментов для последующей сдачи в аренду. Доля продаж такой недвижимости достигла 42,8%. Лидером по таким сделкам также стал Нью-Йорк ($25 млн). 
• Следом идут офисы (18,5%). Доля продаж промышленных и логистических объектов составила 15,5%, торговых помещений — 13,7%, а отелей — 6,7%. 

К примеру, 86-летний основатель Zara Амансио Ортега — самый богатый человек Испании — в прошлом году расширил свой глобальный портфель коммерческой недвижимости, приобретя не менее 10 объектов в Северной Америке и Великобритании, потратив более $2 млрд. По данным Bloomberg, Ортега купил пять логистических площадок в США, роскошный жилой небоскреб и офисное здание в Сиэтле. 

А Джо Цай, соучредитель Alibaba Group, стал владеть долей шести пятизвездочных отелей по всей Испании. 

Перспектива

Эксперты выделяют два основных тренда на рынке коммерческой недвижимости в 2023 году. 

Неопределенность ценообразования. Это касается как сделок по продажам, так и аренды. По словам экспертов, на ценообразование влияют рост процентных ставок, инфляция и геополитическая ситуация. 

Объекты, оснащенные высокотехнологичными инструментами, пользуются наибольшим спросом. Также инвесторов интересует, отвечают ли объекты таким критериям, как экологичность технологий (в случае с промышленностью) и кибербезопасность. К примеру, в офисах становится популярным понятие desk hoteling, подразумевающее гибкий способ резервирования рабочего стола или комнаты в офисе на определенное время. Это означает, что за одним и тем же столом в разные дни могут сидеть разные сотрудники, но работать должно быть удобно одинаково каждому. 

Кроме того, эксперты считают, что больше всего сделок в коммерческом секторе будет с промышленной недвижимостью, а также с офисами, поскольку все больше компаний возвращают сотрудников с удаленки. К торговым помещениям инвесторы будут относиться скептически из-за роста конкуренции со стороны онлайн-ритейла. 

Российские эксперты советуют вкладываться в первую в очередь в складские помещения и стрит-ритейл в ЖК. Однако при покупке коммерческой недвижимости нужно учитывать, что это более сложный в управлении актив, а порог входа обычно выше, чем в жилье.