Базарная приватизация

Москва хочет продать 11 сельcкохозяйственных рынков, которые сейчас проходят предпродажную подготовку. И хотя рынки нельзя закрыть или перепрофилировать, покупатели на них найдутся, уверены инвесторы. Одним из них может стать владелец «ЭкоБазара» в Мытищах, специализирующийся на недвижимости холдинг «КорпЭстейт», принадлежащий «Ростик Групп».

Новый глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк, работающий в этой должности первый месяц, в среду на пресс-конференции подтвердил намерение властей передать рынки в частные руки. Приватизация городских рынков — одна из приоритетных задач департамента в 2012 году. Сейчас в Москве открыто 67 рынков, из которых 41 — сельскохозяйственные. Все они, по словам Немерюка, продолжат работу.  Глава департамента заверил, что с 1 июля в соответствии с федеральным законом будут закрываться только рынки на неблагоустроенных открытых площадках. Также Алексей Немерюк сообщил, что сейчас предпродажную подготовку проходят одиннадцать сельхозрынков, в том числе «Даниловский». Остальные он не назвал, отметив, что для активов будут найдены инвесторы, либо рынки будут выставлены на аукционы. При этом городские власти намерены следить за судьбой рынков и не допустить последующего их закрытия и перепрофилирования.

«МН» удалось узнать у участников столичного рынка недвижимости, что в списке помимо «Даниловского» числятся ГУП «Рижский рынок»,  ОАО «Кунцевский рынок»,  ОАО «Велозаводский рынок», ОАО «Северный рынок», ОАО «Коптевский рынок», ОАО «Рыночный комплекс «Царицынский», ОАО «Лефортовский рынок», ГУП «Люблинский рынок»,  ОАО «Рынок «Выхино»», ГУП «Преображенский рынок». Официально подтвердить эту информацию в департаменте торговли и услуг города Москвы не удалось.

«С большей или меньшей степенью достоверности можем подтвердить, что город планирует перевести эти рынки из государственной собственности в частную. Это позволит получить доход от продажи этих объектов и дополнительно сэкономить городу средства, ранее тратившиеся на их содержание», — говорит Елена Погостнова, директор департамента оценки  «МИЭЛЬ—Коммерческая недвижимость».  По ее словам, не исключено, что по некоторым рынкам из списка планируется заключить инвестиционные контракты на строительство на их месте современных торговых комплексов с долей города.

По мнению президента Ассоциации инвесторов Москвы Бориса Фролова, ключевую роль при продаже рынков сыграют условия, предложенные городом. «В принципе невыгодных объектов для инвестора быть не может. Главное — цена», — убежден эксперт.  Что касается потенциальной стоимости выставленных на продажу активов, то опрошенные «МН» участники рынка подчеркивают: оценить будущую прибыль города крайне сложно, ведь до сегодняшнего дня рынки не продавались. Эксперты предполагают два формата будущей реализации городских объектов. Как отмечает ведущий консультант отдела оценки Cushman amp; Wakefield Полина Назаренко, рынок может быть продан как бизнес либо как земельный участок под определенный проект. «Стоимость рынка оценивается по потокам доходов, которые при формате работы рынка оценить очень сложно — большая часть финансовых операций теневые, доход приносит не квадратный метр, а торговая точка», — говорит Назаренко.

Однако в контексте политики администрации Сергея Собянина, пытающегося избавиться от стихийной торговли в городе, специалист предполагает, что речь все же пойдет о преобразовании рынков в торговые центры — в таком случае на продажу будут выставлены земельные участки. «Площадка, на месте которой ранее располагался рынок, наверняка, будет пользоваться спросом как у девелоперов, так и у их потенциальных арендаторов — ритейлеров: ведь место уже пользуется популярностью среди покупателей», — подчеркивает Назаренко.

Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty, оценивает стоимость конкретных активов в 130–150 тыс. руб. за кв. м общей площади. Цифры усредненные, поскольку на стоимость влияет расположение, наличие капитальных или разборных конструкций и другие факторы. При высоком интересе к этим объектам при проведении торгов возможно значительное увеличение цены от начальной стоимости, считает Алексей Могила, особенно если рынки будут продаваться отдельными лотами. «Это хороший бизнес, который не подвержен большим колебаниям рынка и при правильном управлении имеет хорошую доходность», — объясняет эксперт.

Ростислав Ордовский-Танаевский-Бланко, основатель «Ростик Групп», чей холдинг недвижимости «КорпЭстейт» в ноябре 2011 года открыл сельскохозяйственный рынок «ЭкоБазар» в Мытищах (позиционируется как место продажи органической еды), считает, что условие городских властей в части неизменности профиля объекта может сократить список потенциальных инвесторов. Впрочем, самому «КорпЭстейту» подобные проекты интересны, и компания рассмотрит возможность инвестирования в рынки, выставленные городом на продажу, добавил бизнесмен.