Заемщиков приучат к риску

В первом квартале 2012 года банки, работающие по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), начнут предлагать клиентам ипотеку с комбинированной ставкой. Первые 5–7 лет ставка по кредиту будет фиксированной, дальше — плавающей. Схема позволит банкам активнее привлекать средства для ипотечного кредитования. Интересы клиентов не должны пострадать — рост процентной ставки банки ограничивают.

В ноябре 13 банков повысили ипотечные ставки или прекратили действие льготных ипотечных программ, сообщил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. Причина в том, что ипотечное кредитование банки в значительной степени обеспечивают за счет привлечения вкладов, а ставки по вкладам в последнее время начали расти, следовательно, деньги банкам стали обходиться дороже. Для АИЖК, которое снизило ставки по своим ипотечным программам еще в начале 2011 года, проблемы удорожания денег нет, поскольку средства привлекаются за счет рефинансирования кредитов и размещения облигаций. Но долгосрочные, например, 20-летние и более, облигации, обеспеченные ипотечными кредитами с фиксированной ставкой, представляют риск для инвесторов, их приобретающих, отмечает Семеняка. Ведь за столь долгий период ставки на международном рынке могут измениться как в меньшую, так и в большую сторону, поэтому инвесторы менее охотно покупают ипотечные облигации, обеспеченные кредитами с фиксированной ставкой.

Эффективным решением может стать комбинированный ипотечный продукт, когда применяется и фиксированная, и плавающая ставка. Например, в течение пяти лет заемщик будет платить 11% годовых, а затем — по ставке, привязанной к какому-либо рыночному показателю стоимости денег. Это может быть Libor, ставка рефинансирования Центробанка, Mosprime. Заемщики, которые хотят расплатиться досрочно, могут погасить большую часть кредита в первый период, когда действует низкая фиксированная ставка, отмечает Семеняка. Поэтому, даже если плавающая ставка будет выше, платеж по кредиту может снизиться за счет уменьшения суммы кредита.

Но в зависимости от мировых трендов плавающая ставка может и снизиться по сравнению с фиксированной.

Ипотечные облигации, обеспеченные такими кредитами, будут привлекательнее для инвесторов, что позволит банкам успешнее привлекать деньги для дальнейшего кредитования. Однако придется снижать риск и для заемщиков, подчеркнул гендиректор АИЖК. Для этого плавающую ставку ограничат верхним пределом. В противном случае может получиться как в США, где в 2007 году заемщики подверглись шоку слишком высоких платежей — там большинство ипотечных кредитов выдавалось именно с комбинированной ставкой.

Опыт ипотеки с комбинированной ставкой на российском рынке уже имеется, такой продукт предлагают банки, не сотрудничающие с АИЖК. Это, в частности, Юникредитбанк и Deltacredit, который начал это делать в числе первых, еще в 2008 году. Период фиксированной ставки в Deltacredit составляет пять или семь лет, ее размер устанавливается от 10% годовых, рассказала финансовый директор банка Елена Кудлик.  Затем начинает действовать плавающая ставка, она устанавливается следующим образом: трехмесячная ставка Mosprime (сейчас это 6,87% годовых) плюс 4,25–7,25% годовых. «В 2010 году банк ввел верхнюю и нижнюю границу процентной ставки. Это защищает интересы и заемщика в случае роста индекса Mosprime, и банка (в случае сильного снижения ставок)», — рассказала Елена Кудлик. Таким образом, максимально возможная плавающая ставка не поднимется для заемщика выше 16–21% годовых (в зависимости от срока кредитования и типа подтверждения дохода заемщика) даже при значительном росте Mosprime. «Пока ни для кого из наших клиентов срок перехода на плавающую ставку не наступил», — отметила финансовый директор Deltacredit.

Ипотека с комбинированной ставкой стала популярной у заемщиков, особенно в столице, говорит Елена Кудлик. Например, по статистике за октябрь текущего года 50% всех рублевых кредитов было выдано по программе с комбинированной ставкой. «Как правило, средний ипотечный кредит с учетом досрочных погашений существует 7–8 лет, поэтому те заемщики, которые рассчитывают погасить большую часть кредита быстрее, пользуются этим продуктом. Те, кто рассчитывает погашать кредит в течение 20–25 лет, предпочитают фиксированную ставку», — говорит Кудлик.