Непосильное бремя

Вчера стартовала программа Банка Москвы по льготному рефинансированию ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах. «Московские новости» выяснили, насколько предложенные варианты облегчат жизнь заемщикам.

Традиционные программы рефинансирования ипотечных кредитов не подходят большинству заемщиков, которые три-четыре года назад взяли кредиты в «экзотических» валютах. Курс швейцарского франка и японской иены вырос за этот период на 68–85%. Настолько же выросла и сумма долга заемщиков, который они выплачивают в рублях. При этом квартиры в некоторых регионах сегодня стоят меньше, чем должны банку их владельцы. Платить ежемесячный взнос по действующему валютному кредиту многие уже не могут из-за роста курса валюты. Поэтому банк предложил им рефинансирование на специальных условиях. Варианта два: оставить кредит в существующей валюте или перевести его в рубли. Оба пути имеют одну цель — снизить ежемесячный платеж заемщика, но при этом и свои минусы.

В случае перевода кредита в рубли заемщику будет выдан новый кредит: остаток долга по валютному кредиту пересчитают в рубли по курсу Центробанка. Естественно, сумма нового кредита сильно вырастет. Заемщик также получит новый график погашения задолженности, где большая часть платежей будет опять уходить на погашение процентов банку (аннуитетная схема). Плюс здесь один — зафиксировав обязательства в рублях, заемщик освободится от беспокойства по поводу роста платежей в будущем.

Чтобы ежемесячный платеж был посильным, банк предлагает заемщикам низкие ставки по рублевым кредитам. Например, такие же, какие были по кредитам во франках и иенах, — 7–8% годовых. Для тех, кому не поможет и это, банк может увеличить срок кредита до 50 лет и установить еще более низкую индивидуальную ставку. Так, одному из заемщиков, сотруднику «МН», банк предложил 6,5% годовых. «Ставка рублевого кредита будет неизменной. В кредитном договоре не будет заложено право банка пересматривать ставку», — говорит руководитель управления ипотеки Банка Москвы Олег Пятлин, уточнив, что для некоторых заемщиков она может быть и 2% годовых, так как при переводе в рубли сумма кредита, а с ней и платеж сильно вырастает.

Этот вид рефинансирования потребует от заемщиков дополнительных расходов: на новую оценку квартиры (от 4000 руб.  в Москве) и регистрацию новой ипотеки в регистрационной палате (госпошлина — 1000 рублей и оплата посредников).

Сниженная ставка при этом может привести и еще к одному виду расходов — уплате 35-процентного налога на материальную выгоду. Сегодня налоговые последствия наступают для владельцев рублевых кредитов, ставка по которым ниже 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (8,25%), то есть ниже 5,5% годовых. Валютные кредиты по ставке ниже 9% годовых также приносят заемщику выгоду и налоговые последствия. Это правило знакомо обладателям кредитов в иенах и франках по ставке в 6–7% годовых. Налог с низкой ставки не платят при этом заемщики, воспользовавшиеся  правом на имущественный налоговый вычет. Оно сохранится и при рефинансировании ипотеки.

Второй вариант, предложенный Банком Москвы, вообще по сути рефинансированием не является, поскольку не подразумевает изменение валюты кредита. Заемщики продолжат погашать существующий кредит, а значит, доля процентов в теле платежа будет по-прежнему уменьшаться. Снизить ежемесячный платеж им позволит дополнительное соглашение о снижении ставки по валютному кредиту — ее каждому клиенту назначат индивидуально. Соглашение будет действовать до 31 декабря 2012 года, после чего может быть продлено.  Минус этого варианта — сохранение валютного риска.

«Мы не даем рекомендаций, мы обращаем внимание заемщиков на фиксацию убытков в случае рефинансирования в рубли. Обратного пути в валюту уже не будет. А решение,  остаться в валюте или перейти на рубли, каждый заемщик принимает для себя сам», — отметил представитель Банка Москвы.

Для банка выгоднее рефинансировать в рубли кредиты клиентов, которые уже не справляются с платежами, чем решать вопросы продажи недвижимости, находящейся у него в залоге. А остальным клиентам — рекомендовать остаться в валюте. Привлечь на рынке средства, например, в швейцарских франках банк может под 4–5% годовых. В конце октября именно это сделала материнская структура Банка Москвы ВТБ, разместив четырехлетние еврооблигации под 5% годовых. Рубли же как на рынке, так и от вкладчиков  банкам обходятся примерно в 8,9% годовых.