Крайне низкие темпы роста экономики вдохновили чиновников Минэкономразвития на написание нескольких стратегий и концепций по выводу из кризиса отечественного производства. Но предложение, содержащееся в последней версии «Концепции первоочередных мер социально-экономического развития», пожалуй, первое в этом ряду направлено на радикальное снижение налоговой нагрузки. Авторы концепции предложили снизить на 50–60% налоги для физлиц, сдающих в аренду жилую недвижимость. То есть вместо стандартной ставки налога на доходы для физлиц — 13% — предлагается ее снижение до 7%. По замыслу авторов документа, снижение налогов должно было вывести рынок аренды квартир из тени. Пока что профильное Министерство финансов никак не прокомментировало данную инициативу.
Рынок аренды жилья в Москве трудно поддается легализации: данные о том, какой процент арендодателей являются законопослушными гражданами и платят налоги, очень разные. Согласно данным Института экономики города, только 5% собственников квартир в Москве, сдающих жилье, платят налоги, из-за этого бюджет города лишается примерно 27,5 млрд руб. Риелторы полагают, что нелегально сдающаяся недвижимость — это более 50% рынка аренды. В департаменте экономического развития Москвы подсчитали, что средний доход от сдачи одной квартиры в месяц составляет 30 тыс. руб. Если принять во внимание, что в Москве сдается не менее сотни тысяч квартир, можно сделать вывод, что бюджет лишается налоговых поступлений на сумму 5 млрд руб. в год.
На самом деле у владельцев квартир есть возможность платить налоги с аренды по сниженной ставке — 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться как ИП (индивидуальный предприниматель), уплачивать взносы в фонд социального страхования (их сумма в прошлом году составила не менее 37 тыс. руб.), открыть расчетный счет в банке и вести бухгалтерию. Это все требует специальных знаний и усилий, которыми вряд ли обладает пенсионерка, сдающая наследную двушку. Поэтому этот способ легализации рынка аренды так и не стал популярным.
Налоговая ставка в целом на ценообразование не влияет, убеждены риелторы. Гораздо больше, чем от величины налоговой ставки, цена на аренду зависит от расположения, типа дома, качества ремонта, удаленности от метро и других факторов. Нельзя сказать, что тот, кто платит налоги, берет за квартиру в среднем больше, чем тот, кто не платит их. И снижение налоговой ставки к снижению цен не приведет.
Анна Бодрова, старший аналитик компании «Альпари»:
— Подобная мера, откровенно говоря, выглядит утопией: перевести из теневого сектора сдачу более чем 130 тыс. квартир только в Москве в «свет» даже в теории непросто. Во-первых, нет схемы учета подобного жилья, квартиранты называются родственниками хозяев, и проверить это почти невозможно. Во-вторых, рынок съема жилья формируется по тем же законам спроса и предложения, что и любой другой, — если потребитель готов платить за аренду жилья 30–40 тыс. в месяц, ему предложат такой вариант.
Если предположить, что такая мера, как снижение налоговой ставки для арендодателей, будет принята — с большими допущениями и натяжками, — стоимость аренды жилья может сократиться вдвое. Но даже в теории очень сложно представить подобный расклад, потому что собственники будут держать цену, а спрос на съемное жилье всегда был высоким.
Виталий Иваненко, партнер BDO в России:
— Данная инициатива демонстрирует желание государства найти дополнительные источники дохода бюджета, ради чего выражается готовность пойти на снижение налоговой нагрузки и упрощение процедуры уплаты налога. И сейчас доходы от сдачи квартир в аренду могут облагаться по ставке 6% по упрощенной системе налогообложения, но для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, уплачивать страховые взносы, вести учет, т.е. хлопот больше, чем при обычной сдаче декларации по НДФЛ по истечении года. Патентная система, по крайней мере в Москве, может быть выгодна только при сдаче дорогостоящего жилья, годовая арендная плата за которое превышает 1 млн рублей.
Минэкономразвития предлагает снизить ставку налога на доходы физических лиц, доведя ее примерно до уровня налогообложения при упрощенной системе, но без дополнительных трудностей. Для многих это может оказаться привлекательной возможностью сдавать квартиру без риска получить обвинение в неуплате налогов. Арендодатели будут заинтересованы включить сумму налога в стоимость арендной платы, но максимальный размер арендной платы будет зависеть от рыночной ситуации.