Закон вступил в силу 19 апреля 2013 года. Но забирать земельные участки у своих граждан государство могло и раньше: Земельный и Гражданский кодексы предусматривают возможность изъятия земли для государственных нужд. Например, если на месте вашей дачи решено построить электростанцию, линию электропередач, трубопровод, дорогу, железнодорожную ветку и другие объекты государственного или муниципального значения, и построить их можно только там. Подобные изъятия названы «исключительными случаями», но за последние годы их было немало. В Южном Бутово в 2004-2006 годах, в Сочи в 2007 году; на очереди – Новая Москва и 11 городов, которые примут чемпионат мира по футболу в 2018 году. Для каждого случая издаётся особый законодательный акт, который значительно упрощает процедуру изъятия, прописанную в Гражданском кодексе.
Закон, касающийся Новой Москвы, — не исключение: срок изъятия сокращён с года до пяти месяцев, объекты на «конфискованных» участках строятся без проведения публичных слушаний, а в суде можно оспорить размер компенсации, но не сам факт отбора земли. Но в чём-то отстоять свои права «новые москвичи» всё ещё могут, считает адвокат Марина Краснобаева. «Московские новости» составили алгоритм изъятия по новому закону и попросили юриста прокомментировать его.
Как государство забирает землю
1. Правительство Москвы формирует перечень участков для изъятия, Правительство РФ утверждает его. Затем правительство Москвы разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, на которой будут размещаться объекты федерального значения.
Публичные слушания по проектам планировки и межевания не проводятся.
2. Если правила землепользования и застройки для данной территории ещё не приняты, и режим использования земельного участка не соответствует планам властей, то он меняется на более подходящий. Землю могут изъять даже в том случае, если нет генерального плана и на участке пока не планируется строить ничего конкретного: его могут просто зарезервировать. Изымать могут и участки, не зарегистрированные в кадастре.
Марина Краснобаева, адвокат («Юков и партнёры»), специалист по земельным спорам:
— Добиться того, чтобы землю не изымали в принципе, практически невозможно. Раньше не было варианта резервирования земель. Можно было возразить: «Здесь ничего не собираются строить, с какой стати забирают участок?»
3. Правительство Москвы выбирает конкретный участок для изъятия и публикует сообщение об этом в местном СМИ, на собственном сайте и сайте соответствующего муниципалитета. С момента публикации до реального изъятия участка остаётся пять месяцев.
Марина Краснобаева:
— Пяти месяцев практически ни на что не хватает. Если у человека земля оформлена в собственность, ему остаётся только самостоятельно оценить участок, чтобы во всеоружии подойти к моменту выкупа. Намного хуже, если земля не оформлена в собственность. Например, у человека есть только правоустанавливающие документы: свидетельство о праве на наследство, о приватизации, договор купли-продажи. Нужно сразу отнести их в регистрационную палату. Где-то через месяц вам выдадут свидетельство о собственности. Если документов нет вовсе, то пять месяцев – это минимальный срок для того, чтобы прочитать где-то объявление и заняться документами. Ждать писем не рекомендуется: бывает, уведомление о судебном заседании приходит, когда заседание уже прошло.
4. Правительство Москвы принимает решение об изъятии. Текст решения отправляют правообладателю участка, публикуют в местном официальном СМИ и на сайте правительства Москвы. Оспорить решение об изъятии можно в течение двух месяцев со дня его принятия.
Марина Краснобаева:
— Скорее всего, суд скажет: «Они имеют право на изъятие в силу закона, поскольку ваш участок подпадает под его действие и входит в перечень». Возможность для оспаривания появляется, если на самом деле участка в перечне нет. Впрочем, даже если есть, можно придраться к изъянам в документе, которые наверняка будут: например, у конкретного лица нет полномочий на подписание таких решений, это не входит в компетенцию конкретного госоргана, решение вынесено не в те сроки, номера документа неправильные. Можно попытаться оспорить решение в части цены, если она будет там указана.
5. Власти обследуют и оценивают участок — согласие владельцев на это не требуется. Затем собственнику или правообладателю по почте отправляют проект соглашения. В нём указывают цену выкупа изымаемого имущества, порядок изъятия, описание компенсации, и порядок её получения.
6. Собственник или правообладатель может в ответ отправить властям свои предложения об изменении цены и размера убытков от изъятия. Если вы хотите получить от государства больше, чем оно вам предлагает, нужно предоставить документы, подтверждающие вашу правоту.
Марина Краснобаева:
— Можно написать протокол разногласий к соглашению и послать его в госорган. Пишете: «Протокол разногласий к соглашению такому-то», дата, номер. Переписывается шапка соглашения, которое направили вам: «Иванов Иван Иваныч и Департамент имущественных отношений пришли к соглашению о нижеследующем…», далее: «Внести изменение в пункт такой-то договора, изложив его в следующей редакции». Излагаете свою версию этого пункта, например, ставите другую цену. Указываете, что цена соответствует заключению оценщика, и прикладываете это заключение.
Как правило, оценщики учитывают, сколько стоит аналогичный участок в той же местности, который недавно был продан, какие у участка есть дополнительные плюсы: выезд к дороге, источник воды. Цену сносимого дома доказать сложнее, но можно предъявить договор со страховой компанией, если дом был застрахован. Если госорган подпишет соглашение с протоколом разногласий, то ваши изменения учтут, но я думаю, что единственным способом чего-либо добиться будет суд.
7. Если в течение месяца после уведомления не будет подписано соглашение, государственный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии.
8. В суде вы вправе не согласиться с оценкой вашего участка и другого имущества, но это не станет препятствием для вынесения судебного решения об изъятии – и для самого изъятия.
Марина Краснобаева:
— Если собственник не согласен с ценой выкупа, суд назначит экспертизу. Можно ходатайствовать, чтобы её провели у предложенного вами эксперта-оценщика. Если указанный оценщик будет по мнению суда достаточно квалифицированным (суд проверит сертификаты оценщика, опыт работы и т.д) и не будет возражений с другой стороны, экспертиза может быть поручена именно этому эксперту. Большое значение имеет четкое формирование вопросов эксперту, поскольку отвечать он будет строго на поставленные вопросы: о состоянии участка, о динамике цены за последние годы.
9. После судебного решения об изъятии права на земельный участок и всё, что находится на нём, переходят к правительству Москвы.
10. Постройки на участке сносятся.
11. Независимо от того, какими формальными правами на участок и дом вы обладаете, при изъятии вы можете рассчитывать на денежную компенсацию и (или) новый участок/участок с домом/квартиру. Но если у вас изымают единственное жильё, дом или квартиру вам выдать обязаны. Если нет — могут выплатить только деньги.
Марина Краснобаева:
— Лучше оформить землю в собственность до того, как вы получили уведомление об изъятии вашего участка. Так вам будет проще отстаивать свои права. Изъятие для государственных нужд может коснуться кого угодно. Если ваш участок находится там, где можно расширить дорогу или поставить линию электропередач, у вас его, очевидно, изымут. После конфликта в Южном Бутове все понимают: в любой момент у тебя могут изъять всё что угодно, и ты ничего с этим не можешь сделать. Государство просто стремится предусмотреть для себя более удобные механизмы и короткие сроки, когда нужно изымать много участков на больших территориях.