Стройка века
Всего к Олимпиаде-2014 в Сочи будет построено сразу несколько крупных объектов, включающих в себя и апартаменты. По сведениям участников рынка, среди заявленных к строительству объектов сейчас продаются апартаменты в «Горки-городе» в Красной Поляне, вскоре начнутся продажи в «Сочном» в Имеретинской низменности. Инвестором и застройщиком первого объекта является ОАО «Красная Поляна», контрольный пакет акций которого принадлежит Сбербанку, второй — проект компании «Базовый элемент».
По сведениям пресс-службы «Горки-города», общая выручка от продажи недвижимости в рамках проекта в 2011 году составила 1,35 млрд руб., но какова доля выручки от продажи апартаментов в общей сумме продаж, в пресс-службе уточнить не смогли. Продажи апартаментов в «Сочном» еще не начались, но цены предварительно установлены на уровне $3,6–6 тыс. за квадратный метр, говорит замгендиректора по маркетингу сочинского агентства «Винсент Недвижимость» Борис Лебедев.
В стадии строительства апартаменты еще в нескольких комплексах. В частности, в Имеретинской низменности реализует свой проект курортной недвижимости «Малый Ахун» компания «Центр «Омега». В ее планах построить курортный комплекс на 1325 номеров, которые после Олимпиады могут быть использованы в качестве жилья. Помимо коттеджей категории «четыре звезды» будут предложены 219 квартир такого же уровня и 855 трехзвездочных квартир. Курортный комплекс в Имеретинке возводит и компания «Топ проджект», входящая в группу компаний «Ренова-СтройГруп». Общий номерной фонд, который останется после Олимпиады, составит 2,2 тыс. гостиничных номеров и апартаментов под управлением оператора Rezidor. Клиентам будут предлагать три разных формата отдыха: отельные номера, апартаменты с обслуживанием и без обслуживания. Пока неясно, будут ли выставлены апартаменты на продажу. Конкуренцию «Горки-городу» должен будет составить еще один комплекс в Красной Поляне — «Роза-Хутор». Как рассказали в пресс-службе этого проекта, сейчас ведется строительство, продажи начнутся только после завершения Олимпиады.
После того как все объекты выведут на рынок, цены будут варьироваться в более широком диапазоне, чем сейчас. «Предполагается, что заявленные проекты имеют разный ценовой уровень: от 70–80 тыс. руб. за квадратный метр в «Омеге» до 150 тыс. руб. за квадратный метр в большинстве других проектов. Цены на отдельные объекты превысят 200 тыс. руб. за квадратный метр», — говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор компании PennyLaneRealty.
Дополнительным стимулом для тех, кто решился приобрести олимпийские апартаменты, должна стать возможность на них заработать. Девелоперы предлагают клиентам отдать в управление недвижимость операторам или управляющим компаниям. В ряде случаев, как, например, с «Горки-городом», речь идет о международном гостиничном операторе. Пока заключены договоры с Marriott International, Interstate Hotels amp; Resorts, Fairmont Raffles Hotels International, Swissotel Hotels amp; Resorts и Capella Hotel Group, которые будут управлять гостиницами в «Горки-городе», и сейчас с ними ведутся переговоры, по итогам которых будет объявлено, кто именно будет управлять апартаментами. В «Сочном» покупатели могут поручить сдачу своей квартиры управляющей компании застройщика. Однако рассчитывать на большие заработки не приходится. В среднем по миру доходность апартаментов от сдачи в аренду не превышает 6% от стоимости жилья, а в России же этот показатель будет еще ниже. Старший вице-президент консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Hotels Марина Смирнова предупреждает: будущим владельцам квартир не стоит рассчитывать на круглогодичную прибыль. Заработать от сдачи квартиры можно только в сезон: в Красной Поляне зимой, в Имеретинке — только летом. При средней цене 400 евро за неделю за апартаменты в 30 кв. м и сезоне, длящемся четыре месяца, владелец сможет получить в год максимум около 200 тыс. руб. без учета оплаты услуг управляющей компании. Скорее всего за год можно будет «отбить» лишь один квадратный метр апартаментов в год.
Квадратура и среда обитания
Сколько будут стоить апартаменты после Олимпиады, предсказать непросто. Продавцы считают, что рыночные цены скакнут вверх. «По мнению наших экспертов, цена за квадратный метр в этом месте (в комплексе «Горки-город» ) увеличится вдвое. И это только начало», — считает Виктория Артемьева, исполнительный директор департамента элитных квартир компании Pauls Yard, реализующей проект. Но пока на олимпийские апартаменты ажиотажного спроса нет и, по мнению риэлторов, скорее всего не будет. Соответственно и роста цен в ближайшей перспективе ждать не стоит. Борис Лебедев констатирует, что на местном рынке квартиры в олимпийских объектах не пользуются популярностью из-за дороговизны. По его мнению, потенциал «Сочного» выше, чем «Горки-города», из-за того, что «Сочный» расположен на побережье.
В Москве взрывного спроса на сочинские апартаменты тоже пока не наблюдается, говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. Курортная недвижимость в принципе не вызывает особого интереса у россиян, а в данном случае накладываются еще и специфические проблемы продаваемых объектов, ведь в них невозможно будет заселиться до 2014 года. «Главная проблема в том, что курортная недвижимость в Сочи, как жилье, так и апартаменты, мягко говоря, ажиотажным спросом не пользуется», — говорит Широкова. По ее словам, некоторое оживление на рынке отмечается с 2010 года, но о росте спроса говорить можно с большой натяжкой.
По мнению Георгия Дзагурова, проблема застройщиков сейчас в том, что они «по старинке пытаются продавать кирпичи и квадратные метры, что для курортной недвижимости неверно». Он напоминает, что расцвет французского Лазурного берега начался с активной светской жизни. Для олимпийского Сочи разумным был бы аналогичный сценарий, где создается прежде всего не квадратура, говорит эксперт, а среда обитания. Должна работать «пусть и в убыток, вся инфраструктура, проводятся спортивные соревнования, выступления звезд мирового и федерального уровня, корпоративные мероприятия», — уверен Дзагуров. При таком подходе к делу можно будет продать все построенные объекты в короткий срок.
