Прибыль с квадратного метра

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приступило к реализации масштабного проекта по финансированию строительства доходных домов в стране. Особые усилия потребуются в Москве: столичных девелоперов отпугивает низкая доходность подобных проектов и долгий срок окупаемости.

АИЖК запустило программу по ипотечному финансированию проектов доходных домов. Будущие собственники — юридические лица (например, компании, намеренные обеспечить жильем своих сотрудников) могут получить кредит на покупку квартир у застройщика при внесении первоначального взноса не менее 30%. Процент обещают сделать невысоким, срок погашения — до 20 лет, а гасить кредит собственник будет за счет поступающих арендных платежей.

Пока интерес к доходным домам проявили застройщики в Новосибирской и Калужской областях. Всего, по данным АИЖК, поступило около десяти заявок из различных регионов. Но Москвы и Московской области среди них нет. «Если строится всего два доходных дома и получено не более десяти заявок, среди которых к тому же нет ни одной заявки от столичных или подмосковных застройщиков, то проект очевидно неинтересен девелоперам», — считает генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов. По его мнению, если столичные власти не предложат приемлемые условия партнерства, то идея доходных домов так и останется идеей.

История вопроса

Доходные дома давно известны как в России, так и на Западе. В Европе их начали активно строить в середине XIX века. В России раньше — после указа 1769 года, разрешающего устройство лавок на первых этажах зданий. Пик расцвета доходного жилья пришелся на рубеж XVIII–XIX веков: здания носили имена своих владельцев, а строительством занимались лучшие архитекторы того времени. Этот вид жилья был необыкновенно популярен как среди собственников (строили доходные дома все, у кого была такая возможность), так и среди арендаторов. До 1917 года доходные дома приносили владельцам порядка 13% годовых и занимали около 40% жилого фонда столицы.

Сегодня европейские страны, равно как США и Канада, давно вернулись к этому формату: в крупных городах Старого Света доходные квартиры занимают порядка трети жилого фонда, в Канаде — около половины, в США — 25%.

В России рынок доходного жилья пока не складывается. Рынок аренды представляет собой квартиры частных собственников, которые к тому же сдают их преимущественно нелегально. В Москве доходные дома можно пересчитать по пальцам, один из них расположен в Большом Николоворобьинском переулке. Однако он не соответствует основной идее этого типа недвижимости. Квартиры в доме предлагаются отнюдь не по ценам ниже рыночных. Они заняли свое место в сегменте элитного жилья: проживание здесь обходится арендаторам в 120–125 тыс. руб. в месяц. Как подчеркнули опрошенные «МН» специалисты, при этом дом пользуется популярностью среди иностранцев.

Еще одним примером доходной недвижимости выступает поселок «Сетунь» (построен в 90-е годы), а также «Покровские холмы» компании «Перестройка».

Столичные реалии

Ограниченное количество арендных поселков и домов в Москве генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров объясняет спецификой рынка недвижимости в столице. «Частным лицам и компаниям строить и эксплуатировать доходный дом в Москве и ее окрестностях невыгодно из-за отсутствия площадок для строительства в центре города и больших предварительных расходов на согласование», — говорит он.

С учетом того что срок окупаемости подобного проекта достигает 20 лет, значительно проще продать готовый объект и получить средства сразу. Кроме того, потенциальных собственников отпугивает ставка доходности: по подсчетам разных экспертов, в Москве она составит от 4 до 7% годовых. «В США и Европе такая доходность была бы хорошей, но там иные экономические реалии, иной уровень инфляции, низкие риски. Рантье — профессия стабильного рынка. О нашей стране пока так сказать нельзя», — говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства недвижимости «Усадьба». В Москве проект можно считать удачным, если доход составляет хотя бы 15–20% годовых, заключает Георгий Дзагуров.

По мнению участников рынка, доходные дома пока проигрывают существующему предложению. «Ситуация с данным форматом осложняется еще и тем, что помимо НДС владелец должен выплачивать государству налог на прибыль. Физические же лица часто сдают квартиры, не выплачивая вообще никаких налогов. В результате доходный дом не выдерживает конкуренции с частными арендодателями», — подчеркивает Дзагуров. Помимо частных квартир конкуренцию доходным домам составят апарт-отели и мини-отели.

Еще одной проблемой специалисты называют управляющую компанию, которая будет обслуживать доходный дом. Сегодня в России мало профессиональных УК, специализирующихся на управлении жилым фондом, а не коммерческой недвижимостью, констатируют в «Миэль — Коммерческая недвижимость».

Перспективы рынка

Потенциал у доходных домов с точки зрения востребованности — более чем серьезный. Ипотека по-прежнему малодоступна для большинства россиян, которые вынуждены снимать квартиры. В результате спрос на арендное жилье в столице только растет, равно как и цены: стоимость найма однокомнатной квартиры в спальном районе составляет в среднем 25–30 тыс. руб. в месяц (см. статью на этой полосе). Доходные дома станут самым востребованным форматом, если смогут предложить цены ниже рыночных: например, найм однокомнатной квартиры за 15–20 тыс. руб., убежден генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов.

Однако для того, чтобы доходные дома заинтересовали как инвесторов, так и будущих собственников, государству придется приложить дополнительные усилия помимо ипотечного кредитования. При условии что успешность проекта гарантирована низкими арендными ставками, стоимость строительства также должна быть снижена. Поддержка со стороны государства может выглядеть как помощь в выделении площадок, налоговые льготы или снижение стоимости услуг ЖКХ, говорят участники рынка.

«Реализация программы строительства доходных домов оказала бы положительное влияние на рынок аренды жилья. Ни для кого не секрет, что до 90% арендного рынка находится в тени. Город ежегодно лишается огромных сумм из-за неуплаты налогов, наниматели зависят от настроения и обстоятельств владельца квартиры, который может выселить их в любой момент», — заявляет Дмитрий Коновалов. Для изменения рыночных цен достаточно появления 20–30 доходных домов в городе, говорят эксперты.