Квартира превращается
Предприниматели все чаще обращаются к жилому фонду в поисках помещений для офиса. Это дает возможность выбирать наиболее удобное месторасположение и экономить средства. По закону собственник должен перевести свою квартиру в нежилой фонд, прежде чем сдавать ее с этой целью в аренду. Но процедура эта хлопотная, и владельцы жилой недвижимости, несмотря на советы риэлторов, часто ею пренебрегают. Поэтому чего только не встретишь в московских квартирах.
Тихий офис
Развитие интернета и, как следствие, малого бизнеса привело к тому, что заявкой в агентство недвижимости «Сниму квартиру для тихого офиса» уже никого не удивишь. Но предпочтение отдают действительно тихим офисным планктонам, не способным вызвать подозрение у соседей.
Детские сады и студии
Нехватка мест в государственных детских садах приводит к появлению частных. Этот бизнес довольно хлопотно открыть из-за необходимости собрать большое количество документов, но он все равно развивается. С этой целью арендуются помещения и в квартирах. Другой вопрос, что требования к ним довольно жесткие.
«Занимаемое помещение должно соответствовать установленным санитарно-эпидемиологическим требованиям, без чего получить право на осуществление данной деятельности не получится. Например, детский сад по определению не может располагаться на 22-м этаже 25-этажного дома», — говорит заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина и выражает сомнение, что такую квартиру вообще удастся найти.
А за городом, где проблема стоит более остро, чем в Москве, жилые помещения сдают в аренду и сами застройщики. «Как правило, сдают таунхаусы площадью от 100 кв. м и более, реже коттеджи. В большинстве поселков данного формата застройщики сдают в аренду секции в сблокированном доме под детские мини-садики, создавая таким образом комфортную среду для жителей, а на этапе продаж дополнительное конкурентное преимущество», — рассказывает руководитель офиса «Парк Культуры» Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Лукинов.
Мини-отели и хостелы
«Арендаторы останавливают свой выбор на больших квартирах, желательно с пятью-шестью комнатами и более, в пешей доступности от метро и удобно расположенных по отношению к вокзалам и аэропортам для организации мини-отелей, — говорит Юлия Лукина. — Организатор мини-гостиницы может зарабатывать около 1 млн руб. в месяц (без учета зарплаты персонала и стоимости аренды помещения), а при грамотной организации бизнеса, удачном расположении эта цифра может достигать 2 млн рублей».
Сфера услуг
«В квартирах, которые используются как нежилые помещения, располагаются косметологические и парикмахерские салоны, стоматологические или массажные кабинеты. Также часто встречаются туристические фирмы, фотостудии, страховые компании», — рассказывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Шоу-рум
Шоу-рум — неотъемлемая часть модной индустрии. В качестве залов для демонстрации одежды из новых коллекций часто используются обычные московские квартиры. Примечательно, что открывают шоу-румы не только именитые дизайнеры и дома моды, но и девушки, шьющие на заказ или заказывающие одежду из Китая и продающие ее в группах в социальных сетях.
Фотостудии и творческие мастерские
Квартиры с большими окнами и хорошим освещением арендуют для фотостудий. Поэтому нет ничего удивительного в том, что адрес, указанный на сайте, окажется обычной московской квартирой.
Многие творческие люди также снимают квартиры для создания в них студий. «Например, хозяйка одного из особняков в поселке «Гринфилд», что на Новой Риге, купила квартиру в соседнем жилом комплексе бизнес-класса, где собирается оборудовать творческую мастерскую для занятий живописью», — поделился руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких.
Съемки фильмов и рекламы
Иногда собственники жилья в исторической части города могут быстро заработать на съемках фильма, сдав квартиру съемочной группе на непродолжительный срок. Впрочем, жители новостроек тоже могут попытать счастья в кино, ведь многие сериалы снимаются в обычных московских квартирах, поиском которых занимается специальное агентство.
Магазины
Часто квартиры на первых этажах переводят в нежилой фонд и открывают там магазины. Обычно это небольшие продуктовые, хозяйственные, парфюмерные и одежные лавочки в спальных районах. Пользуются такими помещениями и аптеки.
Неприличный бизнес
Квартиры также используются для создания игорных заведений «для своих», оказания интим-услуг и организации отелей с почасовой оплатой. «Поступают звонки от клиентов, которые хотят снять квартиру под покерный клуб или под интим-салон», — рассказывает руководитель отдела аренды компании «Азбука жилья» Мария Баскова.
Экзотика
Московские квартиры используют с разными целями, даже самыми экзотичными. «Я слышал от коллег про одного человека, который искал квартиру для разведения в ней змей. Он занимался добычей яда. В его питомнике было 350 ядовитых гадов! К счастью, этот человек был очень аккуратен и внимателен, и, насколько мне известно, ни одно животное не сбежало к соседям», — рассказывает руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Лев Литовкин.
Как работать в квартире законно
«Использование жилых помещений не по назначению незаконно. За это предусмотрена административная ответственность, штрафы, — рассказал исполнительный директор «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. — Но можно перевести квартиру в нежилой фонд».
В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается, только если она расположена на первом этаже. Законное использование квартир второго этажа возможно в случае, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми. Кроме того, в квартире не должно быть прописанных лиц, пояснил Шленов.
Важным условием является и получение разрешения на обустройство отдельного входа.
На этом мучения не закончатся. Еще необходимо будет согласовать ремонт помещения как с осуществляющей перевод организацией, так и со всеми заинтересованными инстанциями, отвечающими за пожарную безопасность, водопровод, отопление и санитарно-гигиенические нормы.
Далеко не все владельцы квартир готовы стать жертвой бумажной и строительной волокиты. Однако, уверяют риэлторы, эти старания не бесплодны. «Перевод квартир в нежилой фонд на первом этаже может быть достаточно выгодным. Если у собственника есть возможность выписаться из квартиры и перевести ее в нежилой фонд, то он может неплохо жить только на доходы от сдачи в аренду этой площади. Стоимость сдачи жилой квартиры и нежилого помещения различается примерно в четыре раза», — говорит Алексей Шленов.
Бизнес экономит
Основная причина, по которой предприниматели предпочитают бизнес-центрам квартиры, — это цена. Далеко не всем по карману снять помещение в офисном здании.
«Спрос на жилье под офисы существует и довольно устойчив. Регулярно появляются арендаторы, которые хотят снять квартиру не для проживания, — это дешевле, чем искать нежилое или офисное помещение, — говорит первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — Например, в районе Садового кольца можно найти двух-трехкомнатную квартиру площадью до 80 кв. м без особых изысков за 70–100 тыс. руб. в месяц. Нежилое помещение такой же площади и в той же локации будет стоить порядка 165 тыс. в месяц».
Предпринимателям, работающим в сфере услуг, важна не только стоимость, но и месторасположение. Своих клиентов они ищут и в центре Москвы, и в спальных районах. Значимым условием является проходимость и шаговая доступность. Отвечающих этим требованиям помещений может просто не оказаться в нежилом фонде. «В районе, где арендатор планирует открыть офис, может полностью отсутствовать предложение нежилых помещений необходимого ему формата», — подчеркивает Мария Жукова.
Есть, конечно, предприниматели, предпочитающие купить квартиру для работы, но это не всегда выгодная инвестиция — долго окупается.
Собственники зарабатывают
Аренда квартир для бизнеса выгодна и собственникам. В особенности владельцам помещений, которые не пользуются спросом для проживания, — квартир на первом этаже или с отдельным входом. Многие не готовы делать ремонт и покупать мебель и бытовую технику, что также отталкивает потенциальных традиционных клиентов. Но именно такие помещения нужны предпринимателям.
«Первые этажи — самый потребляемый товар под нестандартные цели. Новая тенденция — покупка квартир на вторых этажах в домах, расположенных рядом с метро. Когда квартиры на первых этажах раскуплены, предприниматели готовы брать и второй этаж, — объясняет руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Лев Литовкин. — При этом покупатели предпочитают объекты с окнами, выходящими на фасад. И чем их больше, тем помещение считается лучше».
«Для собственника сдача квартиры в нестандартных целях выгодна тем, что доход зачастую выше на 20–25%, если сфера деятельности арендатора законна, и на 40–50% выше, если квартира сдается, например, под покерный клуб или интим-салон», — объясняет руководитель отдела аренды компании «Азбука жилья» Мария Баскова.
Несмотря на, казалось бы, очевидную выгоду, собственники не всегда готовы идти на такие сделки. Во-первых, потому что нельзя быть уверенным на сто процентов в том, что офис будет тихим и не помешает соседям. Одно дело, если в квартире сидят бухгалтеры и тихо что-то считают, другое — если это турфирма и в помещение постоянно заходят люди. «Бывают неприятные случаи, когда арендаторы скрывают незаконный характер своей деятельности, например под вывеской массажного салона могут оказываться услуги совсем иного рода», — поясняет Мария Жукова. Во-вторых, потому что по закону квартиры можно использовать только с целью проживания в них людей.
Дарья Шихова, управляющий партнер BM Hostel
— Для хостела важно, чтобы он располагался в центре Москвы, в пешей доступности от метро. Нужно, чтобы было минимум четыре несмежные комнаты, минимум два санузла… Для покупки такой квартиры нужны большие капиталовложения, эти инвестиции долго окупаются. Поэтому аренда — самый быстрый и дешевый вариант в краткосрочной перспективе решить вопрос с помещением. На сумму в десятки раз меньше, чем стоимость квартиры, можно открыть целую сеть хостелов в арендованных квартирах. Хотя, конечно, если бы квартира изначально была в собственности, прибыльность бизнеса была бы в разы выше.
Договориться с соседями? А о чем с ними договариваться? Если ответственно вести свой бизнес, если не доставлять им неудобств — не курить в подъезде, не устраивать ночных вечеринок и не складывать мусор на лестничной площадке, — то чем они должны быть недовольны? Это некий стереотип, сложившийся в сознании людей. Работают те же законы взаимного уважения, как и в обычном соседстве. Вы уважаете их, они не мешают вам!