Реклама в подъездах
Один из самых распространенных способов заработка управляющих компаний — размещение рекламных щитов в подъездах.
«Речь идет не только об огромных билбордах на фасадах, но и о так называемых “информационных досках” в подъездах и лифтах, — рассказывает руководитель проекта «РосЖКХ» Дмитрий Левенец. — Есть случаи, когда рекламу умудряются размещать даже на табличках с номерами подъездов».
Реклама в подъездах может размещаться только с согласия жильцов. Лифт, в котором вешают рекламные щиты, также считается частью общего имущества собственников. Прежде, чем заключать договор с рекламодателями, управляющая компания должна договориться с собственниками в лице домового совета или товарищества собственников жилья (ТСЖ) о том, на каких условиях компания размещает щиты, и какой процент дохода от их использования причитается жильцам и идет на покрытие общедомовых нужд.
Для того чтобы собрание считалось состоявшимся, на него должны явиться собственники, представляющие не менее 50% жилой площади дома, решение об установке рекламного щита должны поддержать как минимум половина собравшихся.
«С месяц назад в моем подъезде в двух лифтах появились рекламные щиты. С какого перепугу, вешают рекламу без разрешения собственников жилья. На щитах кроме рекламы есть информация о нашем ДЕЗе. Связался со старшей по дому: никто разрешения на размещение щитов не давал! Общее собрание жильцов по этому поводу не проходило», — рассказывает житель Царицыно Матвей Заславский.
По его словам, рекламодатель платит 150-200 рублей в месяц за размещение щита в лифте. Деньги выплачиваются ежемесячно либо поквартально по счетам, которые предоставляет управляющая компания. Размещение на две недели объявления формата А-4 стоит 100 рублей, на одном щите можно разместить шесть таких объявлений.
Как рассказал активист, для того, чтобы рекламный щит стал приносить вам доход или вовсе исчез из вашего подъезда, необходимо расторгнуть незаконный договор управляющей компании с рекламодателем.
В Царицыно, где живет Матвей Заславский, установкой щитов в лифтах занимается рекламное агентство I-MEDIA, которое уже повесило 647 щитов в 187 домов с лифтами. Сейчас активисты из Царицыно планируют подать коллективный иск к своему ДЕЗу, чтобы признать договоры на установку рекламных щитов во всем районе недействительными.
Если вы знаете, какие суммы управляющая компания получает с одного щита за рекламу, можно подать иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и получить с компании проценты с доходов. Еще один вариант — подать негаторный иск (требование устранения нарушений права собственности, даже если эти нарушения не были связаны с лишением собственности) об устранении препятствий в использовании вашим общим имуществом или взыскать с управляющей компании ущерб за порчу общего имущества (рекламные щиты шурупами привинчивают к стенкам лифта, и оставшиеся отверстия можно признать порчей имущества).
Крыши
Еще один способ заработка ТСЖ и управляющих компаний — установка на крышах многоквартирных домов станций мобильной связи.
«На базовых станциях сотовой связи на крышах домов и на прокладке интернет-кабелей в подъездах можно хорошо заработать, — говорит Дмитрий Левенец. — Мобильные антенны опасны для здоровья, адреса их нахождения вносят в специальный реестр Роспотребнадзора, а для прокладки кабелей часто продалбливают бетонные перекрытия в доме, что само по себе являются грубым нарушением».
Как правило, собрание жильцов управляющие компании не проводят: оператор просто приходит в ДЭЗ и говорит, что хочет поставить станцию на крыше дома. После этого он должен получить разрешение в Роспотребнадзоре.
Как пояснили в РосЖКХ, любое использование общего имущества дома — крыши, чердаки, подъезды и подвалы осуществляется через проведение собрания собственников жилья. Будь то установки станций мобильных операторов или что угодно другое - жители голосуют, определяют цену, за которую они готовы сдать в аренду свою крышу, и на что будут потрачены деньги.
В РосЖКХ жильцам советуют жаловаться на управляющие компании в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, ГУВД, прокуратуру, районную управу и правительство Москвы.
Чердаки и подвалы
Нередки случаи, когда чиновники или управляющая компания незаконно получают доход от использования чердаков и подвалов, которые являются общей долевой собственностью жителей.
«Администрация Химок на чердаке жилого дома устроила общежитие. А в Люберцах управляющая компания заселила семью дворника в электрощитовую, а в подвале устроила склад расходных материалов и инвентаря»,— рассказывает Дмитрий Левенец.
Инициатива по переоборудованию чердака жилого дома в общежитие принадлежит администрации Химок. В доме на улице Академика Грушина уже установили унитазы, ванну и прорубили окна в несущих стенах. Ремонт помещения обойдется бюджету города в пять миллионов рублей. В доме ведут работы по утеплению чердака.
По словам замглавы администрации Натальи Черной, чердак переоборудуют под «комнаты для временного проживания специалистов, работающих в сфере здравоохранения и образования».
«Помимо стандартного набора инстанций, в которые мы советуем обращаться, в случае с общежитием мы подготовили исковое заявление. Эта история тянется с осени и до сих пор не закончилась, было уже несколько судов, — рассказывает Левенец. — Жилищная инспекция выдала предписание восстановить все, как было до ремонта, то есть поддержала нас. Суд также обязал обслуживающую компанию все вернуть, но администрация не отказалась от своих планов. Сейчас на чердаке продолжается ремонт».
Как пояснил координатор «РосЖКХ», заработать на сдаче чердака в аренду все равно не получится, даже с согласия жильцов. Чердак — это этаж для технических коммуникаций, который нельзя оборудовать под жилое помещение. Зато подвальные помещения, которые часто сдаются в аренду без ведома жильцов, вполне могут приносить ощутимый доход либо использоваться для нужд жителей.
Платные парковки
Еще один способ получать доход с придомовой территории — разбить во дворе платную парковку. ТСЖ и управляющие компании нередко присваивают парковочные места незаконно, для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Но получать доход от собственного двора могут и сами жители. Если, например, частная автостоянка расположена на придомовой территории, арендную плату от владельца должны получать жильцы дома.
Организовать платную парковку у себя во дворе можно и самостоятельно. Начать обустройство стоянки нужно с проведения собрания жильцов, на котором вам предстоит получить более 75% голосов в пользу парковки. Затем нужно подать документы в районную администрацию. Вряд ли места рядом с домом хватит на большую стоянку: парковка на 11-50 машин не должна быть ближе, чем в 15 метрах от фасада жилого дома, на 51-100 машин — в 25 метрах. Если было проведено межевание и границы придомовых участков четко обозначены, проблем с выделением земли под места для машин возникнуть не должно. Стоимость одного места на такой парковке — около 5 тысяч рублей в месяц.