На фоне непрекращающегося роста цен на недвижимость появляется все больше бывших москвичей и молодых специалистов из регионов, успевших пожить в Москве. Первые улучшают здесь жилищные условия, меняя малогабаритные однушки, доставшиеся в наследство от бабушек, на просторные двушки и даже трешки. Вторые, устав скитаться по съемным квартирам, покупают в Подмосковье что-то небольшое, но зато свое.
В силу многих причин бывшие москвичи, «подмосквичи» или «замкадыши», как иногда они себя называют, нередко не идентифицируют себя с новым домом. В Москве остается работа, друзья, более развитая инфраструктура и привычные места досуга. На ассимиляцию с пригородом не хватает ни времени, ни желания. В свою очередь, и Подмосковью нечего предложить своим новым жителям, фактически оно и не стремится им ничего предлагать, пеняя на налоги, которые жители области оставляют в столичном бюджете.
Тем временем область продолжает разрастаться. Фактически, крупные города ближнего Подмосковья превращаются в отдаленные спальные районы столицы. По прогнозам экспертов, через 20 лет граница между Москвой и Подмосковьем и вовсе исчезнет. В итоге получится 30-миллионный мегаполис с теми же проблемами, которые Москва имеет сейчас. Чудовищные пробки на основных магистралях, переполненный общественный транспорт, вечно не поспевающая за строителями инфраструктура. И, наконец, взрывоопасная структура населения на окраинах агломерации, где в однотипных многоэтажных квартала вынуждены сосуществовать люди, представляющие совершенно разные этнические, социальные и культурные группы.
Наталья Зубаревич, директор региональной программы Независимого института социальной политики:
— Сегодня основу маятниковой миграции по-прежнему составляют коренные жители Подмосковья, которые ездят на работу в Москву. Однако в последние десять лет к ним добавилось некоторое количество москвичей, которые в силу дикого удорожания рынка недвижимости были вынуждены купить квартиру в Подмосковье. Но это добавка, а не основная масса. Насколько она велика, сказать сложно. Фактически небольшие города в Московской области становятся отдаленными спальными районами Москвы, но со специфическими проблемами. Они связаны в первую очередь с очень сложной структурой населения. Средний класс покупает здесь квартиры, мигранты из стран бывшего СНГ их снимают, при этом остается достаточно много коренных жителей. Смешение разных статусных, этнических, культурных групп еще заметнее, чем в спальных районах столицы. Хотя не берусь судить, сильно ли отличается, например, Жулебино от Химок в этом смысле.
Западные агломерации развивались иначе, прежде всего за счет малоэтажного строительства. Они были более однородными, родители входили в школьные советы, платили налоги, иностранные мигранты, как правило, в подобных поселках не селились. Но есть и исключения — в Париже, например, мигранты живут преимущественно в пригородных высотках. Все эти процессы не новы, но в России они усугублены доминированием многоэтажной застройки на фоне слаборазвитой инфраструктуры. Душевые расходы на все социальные услуги и благоустройство существенно ниже, чем в Москве, и, конечно, люди ощущают этот дискомфорт.
Быстрых путей решения этой проблемы нет. Большие стотысячные города вокруг Москвы, такие как Химки, Мытищи, Железнодорожный и Одинцово, имеют сложившуюся структуру населения. В них сложно выделить место для малоэтажных среднеклассовых кварталов, потому что вокруг уже сложившаяся разнородная среда. Стандартный путь таунхаусного и коттеджного строительства пригородов сталкивается с ограничением социальной и транспортной инфраструктуры. В 20–30 км от МКАД коттеджи, конечно, есть. Но там тоже слабая инфраструктура, низкий уровень образования в школах просто потому, что на них нет спроса. Инфраструктура туда не доходит, а содержать ее на свои деньги людям не по карману.
Очевидно, что через 20–30 лет граница Москвы и Московской области перестанет существовать. Она и сейчас осталась лишь в аспекте административных барьеров: вся эта крепостная привязка к поликлинике, школе… Москва в перспективе будет очень сложной агломерацией, и обеспечить в ней комфортные условия проживания будет крайне непросто.
Алексей Скопин, заведующий кафедрой региональной экономики и экономической географии НИУ ВШЭ:
— Кусок «новой Москвы» и города ближайшего Подмосковья, которые скоро станут Москвой, — это просто магнит для малообеспеченных групп граждан: зарплата московская, льготы московские, а цены на жилье процентов на 40–50 ниже. Совершенно очевидно, что в будущем мы получим там конфликтную зону. Люди, которые наводнят эту территорию, будут очень разными по культуре, социальному положению, мировоззрению.
Как правило, крупные города в развитых странах, достигнув стадии дискомфорта, встают на путь разгрузки. Париж остановился в пределах 1,5 млн человек. Токио встал на уровне 10–12 млн человек, после чего началось бурное развитие пригородных зон. Лондон создал зеленый пояс и за ним систему новых городов, которые удалены от столицы от 15 до 30 км. В странах третьего мира поступают иначе — местные власти увеличивают город за счет прибавления территорий. Стратегию стран третьего мира выбрала и Москва. Решение о «большой Москве» — это очень серьезная заявка на то, что город будет экстенсивно расширяться, и это очень печально. В перспективе мы получим 30-миллионный город с теми же проблемами, которые есть у Москвы сейчас.
Михаил Блинкин, научный руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства:
— Вот представьте, едем мы с вами из Одинцова, Наро-Фоминска или Балашихи на Чистопрудный бульвар. Дорога на общественном транспорте — электричка плюс метро — обойдется дороже, чем цена бензина, который мы сожжем, преодолев это расстояние. Да и чисто по-человечески поездка на автомобиле будет намного приятнее: музыка играет, не воняет, никто не пихается локтем. Другими словами, человек выбирает поездку на автомобиле не только потому, что удобнее, но и потому, что дешевле или, по крайней мере, сопоставимо. В результате мы имеем на наших дорогах то, что имеем. Выход один — общественный транспорт должен стать привлекательнее автомобиля. Он должен стать чистым, относительно свободным и при этом оставаться не слишком дорогим. И это при том, что парковки в черте города должны быть по карману автомобилистам. Это тактика кнута и пряника для всех, у кого есть машина. Ничего лучше для разгрузки крупных городов от автомобилей в мире еще не придумали.
Галина Фабрицкая, начальник отдела недвижимости компании «Пересвет-Недвижимость»:
— Практически половина жителей Москвы сегодня рассматривает возможность приобретения недвижимости в Подмосковье. При этом коренные москвичи всеми силами стараются сохранить столичный статус, так что, даже уезжая из центра города за МКАД, предпочитают городскую, а не подмосковную территорию. Например, это может быть Новокосино или Кожухово. Согласно опросу потенциальных покупателей в нашей компании, 23% подобных сделок происходит с целью разъехаться с родственниками (например, родители идут на обмен, чтобы приобрести отдельную квартиру для детей), а 21% — с целью увеличения площади квартиры.
В основном жители столицы стараются приобретать жилье неподалеку от своего района. Если, к примеру, семья жила в Строгине или Крылатском, то подмосковную квартиру она очень часто покупает в Красногорске. А те, кто продает квартиру на Планерной и Сходненской, перебираются в Путилково.
По деньгам пока это более чем выгодно. К примеру, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в спальных районах запада и северо-запада столицы составляет около 10 млн руб. В Красногорске за меньшие деньги можно купить трехкомнатную квартиру или две однокомнатные по цене 4,7 млн руб. каждая.
Наибольший спрос сейчас наблюдается в городах ближнего Подмосковья с хорошей транспортной доступностью, то есть где есть ж/д-сообщение. Традиционно в топе Красногорск, Химки, Одинцово. А вот цены на квартиры быстрее всего растут в городах, где анонсировано строительство метро: Люберцы, Новокосино, Мытищи, Котельники.
Александр Орлов, профессор кафедры психологии личности НИУ ВШЭ:
— Люди, которых вы называете «замкадышами» и которые разрываются на части между работой в столице и попыткой обустроить жизнь в области, что называется, жгут свечку с двух концов. Они испытывают стресс, связанный со временем, проведенным в малокомфортном общественном транспорте, и страх неплатежеспособности. Потеряв работу, многие из них не смогут оплачивать ипотечный кредит и рискуют потерять еще и жилье. Они становятся оторванными от всего того, что было связано со старой жизнью. В Москве остались старые друзья, привычная инфраструктура. Наверняка и внутри семьи ситуация у таких людей остается очень напряженной. Напрягает партнер, напрягают дети, а ресурсов мало. Почти все потрачено на работу и на дорогу. Эти люди своего рода группа риска. Им грозят психоэмоциональные срывы, всякого рода зависимости — от алкогольных до игровых, потому что какой-то выход напряжения человеку нужен.