— Из законопроекта о капремонте, который принят Думой в первом чтении, вы не поймете ничего о предлагаемом механизме, кроме общей идеи — «аккумулирование средств населения в региональных фондах». Механизм работы этих «общих котлов» должны разработать в правительстве. Но проекты постановлений правительства не являются предметом широкого общественного обсуждения. А вот чтобы внести изменения в Жилищный кодекс, нужны общественные слушания, депутат должен объяснить своим избирателям, в чем суть поправок, почему он голосовал «за» или «против»…
Возможность общества повлиять на содержание закона значительно больше, чем на постановление правительства. Ключевая проблема капремонта многоквартирных домов вовсе не техническая, а ментальная. Уже 20 лет прошло с тех пор, как жители России получили возможность стать собственниками своих квартир, но большинство из них так и не научилось нести ответственность за это. И сегодня мы вновь оказались на развилке: взять государству ответственность за капремонт наших домов на себя или все же выбрать путь формирования «ответственного коллективного собственника»? Патернализм и иждивенчество или самоорганизация граждан? При этом надо понимать, что в любом случае без денег собственников решить сегодня проблему капремонта жилого фонда невозможно. Плату за него государство введет. Вопрос в том, кто будет принимать решения и распоряжаться этими деньгами — сами собственники или чиновники «региональных фондов»?
— Эксперты вашего института предлагают создавать фонды капремонта в каждом жилом доме. Поясните ваши резоны.
— Мы считаем, что только в случае создания фонда ремонта в каждом доме у людей появляется уверенность в том, что их деньги будут израсходованы по назначению. Простой пример — в доме протекает крыша. Глава управляющей компании или председатель ТСЖ на общем собрании собственников говорит: нужен капитальный ремонт кровли, есть варианты. Делаем новое мягкое покрытие на нашей плоской кровле — стоит 2 млн руб., хватит лет на пять. Или строим скатную крышу — стоить будет 5 млн, но простоит без ремонта 25 лет. Можно взять под эти работы банковский кредит и постепенно его гасить. Или построить мансарду и решить вопрос кровли за счет новых собственников, которые купят в ней жилье. Собственники думают, считают и голосуют за один из вариантов. Если их кровные 10 руб. с метра будут уходить в общий фонд региона, как они смогут повлиять на решение, кто, когда и какой ремонт им будет делать? Все решат чиновники. Каждому дому — бедный он или богатый — стандартный набор работ.
— Первый вариант мне как собственнице нравится больше, вот только веры в то, что менеджмент управляющей компании не разворует собранные на капремонт деньги, нет.
— Для этого мы предлагаем копить деньги на капремонт на особом номинальном банковском счете, с которого банк не переведет деньги, пока ему не принесут решение общего собрания собственников о ремонте, договор с подрядчиком, акт о выполнении работ, подписанный председателем ТСЖ или председателем совета дома. То есть ни у управляющей организации, ни у председателя ТСЖ не будет возможности без решения общего собрания распорядиться деньгами фонда на таком специальном счете. Исключением может быть только решение суда, если ремонт инициирован жилищной инспекцией, потому что собственники так и не сподобились собраться, а дом того гляди рухнет.
И еще — «история» создания фонда ремонта дома позволяет оценить дисциплинированность и ответственность собственников в конкретном доме. А это, как показывает опыт других стран, открывает путь к кредитам. Главное — запустить этот механизм. Однажды сделав ремонт той же крыши и убедившись в том, что система работает, что собственники могут за счет платы в фонд ремонта оплатить работы и вернуть кредит, в следующий раз они уже гораздо охотнее примут решение о реконструкции системы отопления или замене лифта, а банк даст им взаймы недостающие средства. При этом, конечно, надо понимать, что без бюджетных субсидий процесс запустить будет очень сложно. Здесь помощь государства необходима.
— Проблемы у домов разные: у кого мрамор в холлах потрескался, а у кого деревянные перекрытия сгнили. Жильцы новостроек здесь в явном преимуществе.
— Жильцы новостроек, как правило, покупали квартиры, а не приватизировали их бесплатно. Но, конечно, государство должно осуществлять различные программы поддержки собственников жилья. Кому, с какой целью и в каком размере помогать — отдельный разговор. Могут быть варианты в зависимости от региона, даты постройки и состояния дома, доходов собственников, решили они «латать дыры» или сделать ремонт, повышающий энергоэффективность дома. Необходимо отдельно решать вопрос с субсидированием малоимущих собственников. В случае «общего котла» ни о каких других программах господдержки речи уже скорее всего не будет, на это просто не хватит бюджетных денег. И даже предупредительный ремонт в своем доме вы сделать не сможете, потому что система «общего котла» этого не позволяет — для всех ремонтов будет установлен нормативный срок. Что в корне неверно, лучше своевременно провести профилактические работы, чем доводить дом до аварийного состояния.
— Если все проблемы в доме решены, собственники могут принять решение не скидываться больше на капремонт?
— Мы предлагаем определиться с минимальным размером фонда ремонта дома — скажем, 10% от стоимости комплексного капремонта дома. Это необходимый резерв, эти деньги должны быть на счету всегда, в том числе и для решения аварийных ситуаций. Или жильцы, к примеру, решили установить в доме энергосберегающее оборудование — пожалуйста, взяли со счета деньги, а потом постепенно восстановили минимальный запас. После того как фонд ремонта создан, а необходимости в ремонтах еще нет, собственники могут не вносить плату на капремонт. В случае «общего котла» вы платите всегда и по тем «тарифам», которые установят власти субъекта РФ.
— Средства на этом счете кому принадлежат?
— Очень важно установить, что это общие средства собственников помещений дома — жилых, нежилых, муниципальных.
— Чем быстрее растут коммунальные платежи, тем больше становится неплательщиков. Сегодня наше законодательство их защищает — наложить взыскание на единственное жилье нельзя. Как быть?
— Вносить поправки в законы. В законодательстве многих стран этот вопрос давно решен. Существует определенная процедура. Сначала вас несколько раз предупреждают. Затем, если вы не платите за квартиру больше определенного числа (6–9–12) месяцев, организация, управляющая домом, имеет право зарегистрировать в реестре недвижимости, что ваша квартира служит обеспечением ваших долгов. Просто зарегистрировать. Вы пока ничем не рискуете, это первый звоночек. Как только ваш долг достигает следующей контрольной цифры, управляющая компания обращается в суд о принудительном взыскании с вас долга за счет вашей квартиры. По решению суда квартира выставляется на принудительную продажу.
Собственник получает на руки деньги за вычетом долга, и никого не волнует, что он дальше будет делать: купит квартиру меньшей площади, снимет жилье, переедет в другой город — возможностей масса. Впрочем, обычно до суда дело не доходит, выгоднее самому продать жилье, чем ждать судебного исполнителя. Там проблема неплательщиков рассматривается не как инструмент «нападения» на человека, а как защита интересов добросовестных собственников. У нас можно продумать более мягкие механизмы оплаты долгов по обязательным платежам: не «выселение на улицу», а, к примеру, предоставление другого жилого помещения за счет средств, оставшихся от продажи квартиры должника. В любом случае возможность продажи квартиры за долги — это больше предупредительный механизм, чем широкая практика. Но иметь его необходимо.
— Жители России 20 лет назад получили жилье в собственность бесплатно, сформировав армию бедных собственников. Знаю, уже сегодня многие, не справляясь с текущими платежами, задумываются о деприватизации жилья. Введение платы за капремонт умножит их число?
— Думаю, да. Особенно сегодня, когда расходы на оплату капитального ремонта не учитываются при предоставлении субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Мы в своих предложениях пишем, что надо оставить возможность деприватизации жилья даже после того, как прекратит действовать закон о его бесплатной приватизации (в настоящее время — до 1 марта 2013 года). Также можно пробовать внедрять другие механизмы. Например, в некоторых странах есть обратная ипотека: вы заключаете договор с банком, и для оплаты ваших жилищно-коммунальных платежей банк выдает вам кредит под вашу квартиру, таким образом постепенно, «кусочками» выкупая вашу квартиру. Квартиру можно также обменять на жилье в специализированном доме для пожилых людей с разнообразными социальными и медицинскими услугами.
Необходимо воссоздавать сектор социального жилья для людей с доходами, не позволяющими им иметь жилье в частной собственности. Если уж мы сделали собственниками всех граждан страны независимо от их доходов, то теперь нужно аккуратно разруливать эту проблему. Одни захотят добровольно перейти в статус нанимателя, чтобы не платить налог на недвижимость и взнос на капремонт, другие поменяют квартиру на меньшую, третьи выберут обратную ипотеку. Главное, чтобы эти варианты были. Но такого варианта, как ты — собственник, но не участвуешь в расходах на содержание дома и его капремонт, быть не должно. Нам сегодня нужен не только капремонт домов, но и капремонт мозгов, изменение мировоззрения и поведения.
- Контекст