Земельный портал

Столичная недвижимость труднее всего поддается оценке // © Михаил Циммеринг

Росреестр полон решимости до конца 2012 года завершить кадастровую оценку всех объектов недвижимости в стране. Позже всех оценку закончат в столичном регионе. Здесь пытаются решить проблему завышения стоимости недвижимости, расположенной в престижных районах. Сейчас такая наценка закладывается в цену и дома, и земли под ним. Чиновники считают, что это неправильно, но эксперты проблемы не видят. Для рынка дом и земля под ним — давно единый объект недвижимости.

С 1 марта будет запущен портал геопространственной информации, где на одной картографической основе будут содержаться данные обо всех объектах собственности на землю, а также на здания и сооружения. Точная привязка будет не только к местности, но и к владельцам этой недвижимости. Об этом рассказал во вторник глава Росреестра Сергей Васильев. В числе прочей информации геопортал будет содержать результаты кадастровой оценки этой собственности. Правда, доступ к личной информации будет открыт только самим правообладателям и тем ведомствам, которые по закону имеют на это право. Например налоговикам.

Впрочем, информации о домовладельцах в Москве и Московской области на портале пока не будет. Как признал Васильев, массовой оценкой здесь Росреестр пока не занимался, хотя и намерен закончить ее до конца года. Причины задержки он объяснил тем, что в столичном регионе оценщики столкнулись с двойной наценкой за престижность района расположения — она берется и за землю, и за стоящий на ней дом. Сейчас специально созданная рабочая группа Минэкономразвития и Минфина решает, как устранить эту несправедливость.

По мнению замдиректора Института экономики недвижимости ВШЭ Вадима Засько, здесь нет никакой проблемы: «Во всем мире и земля, и здание, находящиеся в престижном районе, на рынке стоят дороже, чем аналогичные объекты в другом месте. Это и есть своего рода налог на роскошь, о необходимости которого говорил премьер Путин». Если заключается рыночная сделка, наценка на престижность неизбежна, подтверждает партнер юридической фирмы Lidings Татьяна Бичева. Разделение общей цены покупки какого-то объекта на цену здания и землю под ним в значительной степени искусственно. «Фактически это единый объект», — говорит Бичева. Покупателю важна общая цена приобретения.

Васильев напомнил, что оценка недвижимости полностью завершена в 12 регионах, где учтено свыше 16 млн объектов капитального строительства. В высокой степени готовности реестры еще в 29 регионах. По мере готовности информация по новым регионам будет подгружаться в геопортал. Эта база уже используется для проверки наличия в собственности домов и квартир у тех военнослужащих, которые претендуют на получение бесплатного жилья от государства. В целом по стране количество объектов капитального строительства, по оценке Васильева, может дойти до 90 млн, земельных участков уже учтено почти 50,6 млн единиц.

Засько сомневается, что такая работа до конца года может быть завершена хотя бы в 29 продвинутых регионах. Даже по земельным участкам, например, в Московской области собственник известен далеко не всегда. В этом каждый может убедиться, открыв на сайте Росреестра публичную кадастровую карту.

Информация во многих случаях оказывается устаревшей и недостоверной. Чистка реестра производится в ручном режиме, но сейчас, по данным Васильева, корректность данных повысилась с 48, как это было пару лет назад, до 80%. Это уже увеличило налогооблагаемую базу по налогу на имущество на 11–12%, заверил глава Росреестра. Тем не менее проблемой остаются «большие расхождения» в составе владельцев земельных участков и стоящих на них зданий. Васильев считает это одним из главных сдерживающих факторов для введения налога на недвижимость. Но даже если этот налог не будет введен, то кадастровая оценка рано или поздно станет использоваться для взимания нынешних налогов — земельного и на собственность. С 2013 года, заверил Васильев, препятствий для этого не будет.

Сверять свои данные с рынком Росреестру помогает мониторинг рынка недвижимости, где регистрируются все сделки с землей, квартирами и домами. Хотя значительная часть сделок заключается, исходя из стоимости недвижимости до миллиона рублей, что позволяет оптимизировать налоги, все чаще в договорах купли-продажи указывается реальная стоимость, вплоть до 30–60 млн руб., утверждает Васильев. Мониторинг также в скором времени станет общедоступным.

Росреестру в основном удалось справиться с имевшимися ранее сильными расхождениями в стоимости земли между соседними регионами. Дело в том, что по закону окончательная оценка зависит от главы региона. Он имеет право установить на проведенную Росреестром оценку свой региональный коэффициент, как правило, повышающий. Это позволяло увеличить поступления земельного налога в региональный бюджет. По словам Васильева, губернаторы часто злоупотребляли этим правом, но в последние годы их удалось от этой практики отучить — помогли представители президента в регионе.