У российского рынка недвижимости юбилей. С тех пор как он перешел на коммерческую основу, минуло 20 лет. В 1991 году на смену обменным операциям пришли сделки купли-продажи, а вместе с ними и рост цен. За это время стоимость средней московской квартиры выросла в цене в 70 раз. И пока эксперты остановки не видят.
В 1991 году началось формирование рынка жилой недвижимости в том виде, в котором мы знаем его сейчас: на смену обменным операциям с квартирами пришли первые коммерческие сделки, вместе с ними появились первые аукционы по продаже квартир и профессиональные риэлторы. Сделки, правда, были штучными. По воспоминаниям риэлторов квадратный метр тогда обходился в $95. Однако по-настоящему массовым рынок недвижимости стал после бесплатной приватизации в 1992 году, рассказывает Константин Попов, председатель совета директоров корпорации «Инком». «До этого момента коммерческий рынок жилья находился в зачаточном состоянии: подавляющая часть недвижимости была в государственной собственности, а кооперативные квартиры и квартиры, выкупленные в порядке экспериментальной платной приватизации, составляли не более 2–3%. Прочее жилье обменивалось, как во времена СССР».
За 20 лет изменились и цены на столичную недвижимость: стоимость средней московской квартиры, по данным экспертов, выросла в 70 раз — с $5 тыс. до $390 тыс. Увеличилась и ее площадь — с 35,5 до 55,7 кв. м. Не смогли остановить рост цен и кризисы в 1998 и 2008 годах. По данным корпорации «Инком», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла за эти годы более чем в 50 раз — со $150 до $7 тыс. Цифры, впрочем, у агентств разнятся, так как каждое опирается на свою базу данных. Большинство агентств вообще не смогли представить статистику за 20 лет.
Динамику эксперты отслеживают, сравнивая цены в долларах. Но с 2007 года стоимость столичного жилья повсеместно стала указываться в рублях. Произошло это не только благодаря внесению изменений в закон «О рекламе», по которому цены на рекламируемый товар или услугу стало необходимо указывать в отечественной валюте. Сам рынок к этому моменту стабилизировался.
Наиболее резкий рост цен был зафиксирован в 1996 и 2000 годах, когда стоимость «квадрата» увеличивалась на 200 и более процентов за год. Самое заметное снижение было отмечено по результатам кризисного 1998 года. В следующем 1999 году цены просто рухнули: стоимость квадратного метра упала в десять раз. Для сравнения: снижение стоимости жилья в 2009 году в результате событий 2008 года составило, по разным оценкам, 20–25%.
Переломными для московского рынка жилья стали 2000-е годы: они ознаменовали собой бурное развитие крупнейших игроков рынка. Большинство компаний вышли на качественно новый уровень, начав развиваться как инвестиционно-девелоперские холдинги. В результате изменился как объем предложения на рынке, так и его структура. В настоящий момент на рынке наблюдается новый тренд — малоэтажное строительство, говорит Сергей Козловский, президент корпорации «Инком». Именно за этим видом недвижимости будущее, особенно в столице, убежден он.
Перспективы роста
Большая часть опрошенных «МН» участников рынка в будущем году прогнозируют стабильность на рынке. «В новом году рынок скорее всего ожидает небольшой рост цен, согласующийся с темпами прогнозируемой инфляции. Но при этом возможны непрогнозируемые краткосрочные резкие колебания, как в плюс, так и в минус», — говорит генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина.
«Вторичный рынок жилья Москвы к настоящему времени полностью восстановился, вошел в стабильную фазу, которой свойственны сезонные изменения деловой активности участников», — говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков . Эксперт говорит, что в течение 2012 года на столичном рынке жилья возможно несколько сценариев развития ситуации, но наиболее вероятным остается вариант роста цен в рамках инфляции.
Не согласен с коллегами Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. По его мнению, в целом в 2012 году цены на жилье в Москве повысятся на 15–25%. «Накануне выборов президента цены на жилье останутся стабильными. Далее последуют летние месяцы, которые также не предполагают каких-либо кардинальных изменений. В то же время к сентябрю-октябрю на рынке может накопиться весьма существенный отложенный спрос, реализация которого обусловит положительную ценовую динамику», — говорит эксперт.
Председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский также прогнозирует рост цен, однако в разных сегментах свой. Так, цены на высокобюджетное жилье, учитывая ограниченное первичное предложение и нестабильность финансовых рынков, а также влияние макроэкономических факторов, могут вырасти на 12–15%. А стоимость эконом-класса, при том что спрос по-прежнему будет высоким, увеличится до 20% и более.
