13773
Президент РФ Владимир Путин подписал закон, дающий авиакомпаниям право продавать билеты на самолет по невозвратным тарифам, что должно способствовать снижению стоимости авиаперелета, сообщает агентство Прайм со ссылкой на пресс-службу Кремля
14562
Президент РФ Владимир Путин подписал закон об упрощенной выдаче российского гражданства соотечественникам, которые свободно владеют русским языком и живут либо проживали на территории СССР или Российской империи в границах современной РФ, сообщает РИА Новости
8257
Комиссия Госдумы по этике по поручению спикера Сергея Нарышкина, предположительно, на следующей неделе рассмотрит инцидент с участием лидера ЛДПР Владимира Жириновского, который оскорбил журналистку МИА «Россия Сегодня», сообщает РИА Новости.
2646
Парламент Крыма утвердил назначение экс-главы самообороны вице-премьером республики
5121
Роспотребнадзор не ожидает проблем с прохождением летнего оздоровительного сезона в Крыму, сообщает РИА Новости со ссылкой на главу ведомства Анну Попову
4418
Крымские отряды самообороны уберут все заборы, незаконно преграждающие проход к пляжам, сообщило правительство региона в своем микроблоге в Twitter.
2881
Высшая школа экономики продолжает цикл лекций в музеях Москвы. 24 апреля в Центре современной культуры «Гараж» состоится лекция «Истинная роль брендов в обществе постмодерна».
2133
Министр природных ресурсов: Природные пожары в этом году застали Россию врасплох
7715
Сотрудники столичной Госавтоинспекции ограничат движение в центре Москвы в понедельник из-за репетиции военного парада, который пройдет на Красной площади 9 мая, сообщает РИА Новости
6440
Власти Москвы могут отказаться от строительства одной станции на «зеленой» ветке метро
4923
Военную технику для участия в Параде Победы этой ночью перебросят на Ходынское поле
5448
Федеральное агентство по туризму (Ростуризм) выражает озабоченность вмешательством политики в туристическую отрасль на примере отказа чешского отеля принять российских туристов в знак протеста против присоединения Крыма к РФ, сообщила РИА Новости руководитель пресс-службы ведомства Ирина Щеголькова.
3676
МВД Украины утверждает, что телевышки в Донецке никто не захватывал, и каналы транслируются в обычном режиме, сообщает РИА Новости со ссылкой на сайт ведомства.
2851
В украинском Славянске неизвестные обесточили телецентр, транслирующий российские каналы
2357
Компромисс по ситуации на Украине должен быть найден внутри нее, а не между третьими игроками, например между РФ и США, заявил президент РФ Владимир Путин во время прямой линии с россиянами
2278
ЦБ РФ с 17 апреля отозвал лицензию у дагестанского банка «Каспий»
2709
Торговый дом «Шатер» рассматривает возможность строительства сафари-парка в Подмосковье
2077
Лоукост-авиакомпания «Добролет», созданная «Аэрофлотом», будет базироваться в Шереметьево
2102
«Ростелеком» построил линию связи с Крымом по дну Керченского пролива
3289
Павел Дуров: Мы не будем удалять ни антикоррупционное сообщество Навального, ни сотни других сообществ
2880
Google не раскрывает данные о первом дне продаж «умных» очков в США
2220
Чиновники бронируют адреса в новых доменах .москва и .moscow
1935
Компания Google отделила Крым от Украины на своих картах
3113
Суд отклонил иск мордовской колонии к Толоконниковой из-за ее письма об условиях труда
3050
Мировой суд в Москве рассмотрит дело Алексея Навального о клевете
2094
Глава Мосгорсуда Ольга Егорова подала документы в квалификационную коллегию на повторное занятие этой должности; таким образом, Егорова не претендует на занятие вакантного места председателя объединенного Верховного суда РФ
2128
Прокуроры заинтересовались художником, приковавшим гениталии к Красной площади
2398
Здания в центре Москвы украсят репродукциями знаменитых картин
2258
Фильм о русской Жанне Д'Арк покажут на открытии киномарафона в Крыму
2123
Харуки Мураками впервые за девять лет выпустил сборник новелл
2266
В Мексике скончался писатель Габриэль Гарсиа Маркес, его тело будет кремировано
3980
Менеджер Шумахера сообщила, что его состояние немного улучшилось
2908
Олимпийские кольца из Сочи подарят Греции
2674
Новый логотип чемпионата России по футболу будут выбирать болельщики
2277
Официальную песню чемпионата мира-2014 по футболу представили на YouTube
00:05 21/12/2011 Татьяна Устинова 0 49

Москва без конца и без плана

Все материалы сюжета Недвижимость

Какое жилье сегодня можно купить в «новой Москве»

В рамках новых границ столицы должны появиться необычные для России проекты освоения территории. Но пока у властей нет даже приблизительных планов застройки. Новые объекты не возводятся, а квартиры в уже строящихся заканчиваются и дорожают.

Расширение границ

В декабре Мосгордума одобрила соглашение об изменении границ между субъектами РФ — Москвой и Московской областью. 1 июля 2012 года Москве отойдет территория общей площадью 148 га — это больше, чем сейчас занимает существующая столица. К столичному статусу приобщится 21 муниципальное образование, в том числе Троицк, Щербинка, Коммунарка, Кокошкино. Это земли, ограниченные Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги, и отдельные участки в Красногорском и Одинцовском районах.

Впрочем, в вопросе, что делать с этим богатством, московские власти пока не определились. Есть только предположения. Сейчас они состоят в том, что новая территория будет поделена на три зоны. В первой, ближайшей к Москве, уже ведется строительство. В средней жилье должно будет перемежаться рекреационными территориями. В третьей, ближе к Калужской области, расположится рекреационная зона. Наконец, ранее власти высказывали гипотезы, что новый финансово-административный центр Москвы разместится в Рублево-Архангельском.

Очевидно, что плотность застройки в «новой Москве» будет не такой, как в «старой». Ожидать, что вся территория покроется панельными многоэтажками, не стоит: именно этого «перенаселения» власти стараются избежать, расширяя границы столицы. «Если изначально правильно разработать генплан, то эти зоны наилучшим образом подходят для строительства новых районов Москвы. Других таких зон, которые были бы менее заселены, где отсутствуют серьезные города-спутники, как, например, Мытищи или Красногорск, которые изначально строились не совсем правильно, нет», — рассуждает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. «Скорее всего застройка будет смешанная, с использованием различных типов и форматов жилья, таких как среднеэтажная многоквартирная застройка, малоэтажная многоквартирная застройка, блокированные домовладения, коттеджная застройка. Речь идет о создании многокластерной городской среды обитания, включающей в себя объекты и группы объектов различного функционального назначения», — размышляет Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль».

В то же время затея построить столицу «с нуля» для России революционна, и логично, что для ее реализации будут опираться на лучший мировой опыт. «Помимо коммерческой недвижимости, размещаемой в составе кварталов и кластеров, будут создаваться «ядра» общественных зон с преобладанием торговой, развлекательной и культурной составляющей. Фактически потребуется альтернатива имеющемуся городскому центру», — мечтает Луцков.

Москва не сразу строилась

Впрочем, участников рынка — строительные компании, которые хотели бы уже сейчас работать на новых территориях, — «мечты» не впечатляют. Власти города совместно с проектировщиками только начали первоочередные работы по разработке проекта планировки этих территорий. Первый тендер на проект должен быть объявлен до конца года, но от тендера до реализации путь неблизкий. «По разным оценкам, «рабочий» документ будет готов не ранее конца 2013 — начала 2014 года. Все действия по выкупу частных владений, смене текущих категорий земель для целей освоения будут основываться на данном документе. Земельные ресурсы новой территории находятся в неопределенном состоянии с юридической и градостроительной точки зрения», — объясняет Луцков.

Это напрямую влияет на возможности частных девелоперов и землевладельцев. Все новые инициативы пока наталкиваются на административные барьеры, говорит Луцков. Фактически сложилась ситуация, когда с полной определенностью можно ожидать выхода на рынок только тех проектов, которые уже получили разрешение на строительство и для которых выработаны правила застройки землепользования. По оценкам «Миэль», в среднесрочной перспективе таких проектов набирается почти на 10 млн кв. м — чуть меньше, чем построено на всей присоединяемой территории (12 млн кв. м жилья).

Правда, и эти оценки могут оказаться оптимистичными. Как говорят участники рынка, фактически в подвешенном состоянии находятся и те проекты, которые начали реализовываться еще до московского «передела», — разрешительную документацию не спешат выдавать даже для новых корпусов уже заявленных жилых комплексов. На новое масштабное строительство действует негласный мораторий. С лета, когда было объявлено о расширении Москвы, новых объектов на рынок практически не выходило. Опрошенные эксперты смогли вспомнить только комплекс «Garden Park Эдальго» в Коммунарке с площадью жилья около 65 тыс. кв. м и новые коттеджные поселки: «Мартемьяново-2», «Солнечный город», «Стольный», «Александровы пруды» и «Цветочный-3».

Ложка к обеду

В таких условиях внимание потребителей — особенно тех, кто планирует приобретать жилье в инвестиционных целях, — оказывается приковано к уже существующим проектам. А их не так уж и много. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в III квартале 2011 года на юго-западе Подмосковья продавались 74 новостройки, а по данным Vesco Consulting, — еще около 60 коттеджных поселков.

В перспективе весомая часть новой застройки — крупнейший в России градостроительный проект «А101», который совместно реализуют ранее известная своими элитными домами «Авгур-Эстейт» и УК «Масштаб». Предполагается, что в рамках проекта будет построено 15–20 млн кв. м жилья, 3 млн кв. м коммерческой недвижимости и 600 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, а также федеральный технологический университет. Менять план освоения территории, который был намечен ранее, «Авгур» из-за новых инициатив властей не собирается. Это при том что общая площадь застройки новой территории, по приблизительным прогнозам правительства Москвы, будет гораздо менее внушительной, чем в самой Москве, и составит около 60 млн кв. м жилья и 40 млн коммерческой недвижимости.

Правда, планы авторов «А101» рассчитаны на 30–35 лет. Пока же построены или реализуются несколько коттеджных поселков, 14 корпусов жилого квартала «А101» и индустриальный парк Indigo — представительства компаний, компактные цехи «чистой» сборки, складские помещения и шоурумы, для которых «Масштаб» строит только внешнюю инфраструктуру. С середины лета цены на квартиры в «А101» выросли, судя по прайс-листам, на 12–20% в зависимости от расположения квартиры.

В нынешних объемах предложения жилья «новой Москвы» львиную долю (по собственным оценкам, около 20%) занимает другой серьезный по объемам проект — ЖК «Солнцево-Парк» группы компаний «Мортон». Здесь уже построены 12 корпусов, строятся еще восемь, в перспективе общий объем застройки должен составить 1 млн кв. м, из которых только 475 тыс. кв. м — панельное и монолитно-кирпичное жилье. Остальная застройка — коммерческие площади, социальная инфраструктура, собственные детские сады. Здесь интерес к новой территории ощутили в полной мере. «Со второй половины 2010 года средний ежемесячный уровень продаж в «Солнцево-Парке» составлял 120–180 квартир. После того как стало известно, что проект входит в «новую Москву», интерес к нему вырос. Максимальный объем продаж был отмечен в октябре 2011 года и составил более 220 квартир», — говорит Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвеста». За интересом последовали и цены: в течение 2011 года они поднялись на 34%, и в значительной степени подорожание пришлось именно на «московский» период продаж новостроек.

ЖК «Град Московский» в одноименном городе, который строит МГСН в 7,5 км от МКАД по Киевскому шоссе, — еще одно место концентрации предложений квартир общим объемом 350 тыс. кв. м в 26 многоэтажных панельных корпусах, которые уже практически достроены. Возможно, поэтому здесь повышение цен после «дня икс» оказалось не столь значительным — около 10%. Сейчас стоимость квадратного метра составляет от 70 тыс. рублей.

Один из лидеров по количеству разных предложений — поселок Коммунарка, расположенный всего в 3 км от «старой» границы с Москвой. Кроме нескольких корпусов «А101» здесь строится ЖК «Эдальго» компании «Крост» и несколько новостроек от Московского ипотечного центра. В «Эдальго» запланировано около 200 тыс. кв. м жилья в шести корпусах. Стоимость квадратного метра — одна из самых высоких в «новой Москве», до 100 тыс. руб. После объявления о новых границах Москвы цены здесь, судя по данным на сайте, выросли на 10–15%. В жилом комплексе «Коммунарка» от Московского ипотечного центра квартиры подорожали примерно на 20%. В этом комплексе будет восемь корпусов, предложение составит до 1 млн кв. м жилой недвижимости.

Получается, что застройщики в полной мере отыграли тот рост спроса, который накрыл «новую Москву». «Темп продаж по уже реализуемым проектам жилого строительства в составе «новой Москвы» увеличивается с каждым кварталом. Цены предложений с момента объявления о расширении границ выросли на 15–20%», — подытоживает Луцков. При этом потенциал для роста у новостроек района еще есть. «Можно предположить, что цены постепенно достигнут уровня московских. Первый скачок уже произошел и был связан с новостью о расширении Москвы, следующего значительного повышения можно ожидать только после начала каких-то масштабных действий по развитию инфраструктуры. Например, начнут прокладывать метро или построят какой-то крупный объект инфраструктуры», — полагает Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур-Эстейт». Эксперты надеются, что к этому времени власти более детально проработают проект застройки и начнут выдавать разрешения. В противном случае окажется, что дорожать уже просто нечему.