Москва без конца и без плана

В рамках новых границ столицы должны появиться необычные для России проекты освоения территории. Но пока у властей нет даже приблизительных планов застройки. Новые объекты не возводятся, а квартиры в уже строящихся заканчиваются и дорожают.

Расширение границ

В декабре Мосгордума одобрила соглашение об изменении границ между субъектами РФ — Москвой и Московской областью. 1 июля 2012 года Москве отойдет территория общей площадью 148 га — это больше, чем сейчас занимает существующая столица. К столичному статусу приобщится 21 муниципальное образование, в том числе Троицк, Щербинка, Коммунарка, Кокошкино. Это земли, ограниченные Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги, и отдельные участки в Красногорском и Одинцовском районах.

Впрочем, в вопросе, что делать с этим богатством, московские власти пока не определились. Есть только предположения. Сейчас они состоят в том, что новая территория будет поделена на три зоны. В первой, ближайшей к Москве, уже ведется строительство. В средней жилье должно будет перемежаться рекреационными территориями. В третьей, ближе к Калужской области, расположится рекреационная зона. Наконец, ранее власти высказывали гипотезы, что новый финансово-административный центр Москвы разместится в Рублево-Архангельском.

Очевидно, что плотность застройки в «новой Москве» будет не такой, как в «старой». Ожидать, что вся территория покроется панельными многоэтажками, не стоит: именно этого «перенаселения» власти стараются избежать, расширяя границы столицы. «Если изначально правильно разработать генплан, то эти зоны наилучшим образом подходят для строительства новых районов Москвы. Других таких зон, которые были бы менее заселены, где отсутствуют серьезные города-спутники, как, например, Мытищи или Красногорск, которые изначально строились не совсем правильно, нет», — рассуждает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. «Скорее всего застройка будет смешанная, с использованием различных типов и форматов жилья, таких как среднеэтажная многоквартирная застройка, малоэтажная многоквартирная застройка, блокированные домовладения, коттеджная застройка. Речь идет о создании многокластерной городской среды обитания, включающей в себя объекты и группы объектов различного функционального назначения», — размышляет Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль».

В то же время затея построить столицу «с нуля» для России революционна, и логично, что для ее реализации будут опираться на лучший мировой опыт. «Помимо коммерческой недвижимости, размещаемой в составе кварталов и кластеров, будут создаваться «ядра» общественных зон с преобладанием торговой, развлекательной и культурной составляющей. Фактически потребуется альтернатива имеющемуся городскому центру», — мечтает Луцков.

Москва не сразу строилась

Впрочем, участников рынка — строительные компании, которые хотели бы уже сейчас работать на новых территориях, — «мечты» не впечатляют. Власти города совместно с проектировщиками только начали первоочередные работы по разработке проекта планировки этих территорий. Первый тендер на проект должен быть объявлен до конца года, но от тендера до реализации путь неблизкий. «По разным оценкам, «рабочий» документ будет готов не ранее конца 2013 — начала 2014 года. Все действия по выкупу частных владений, смене текущих категорий земель для целей освоения будут основываться на данном документе. Земельные ресурсы новой территории находятся в неопределенном состоянии с юридической и градостроительной точки зрения», — объясняет Луцков.

Это напрямую влияет на возможности частных девелоперов и землевладельцев. Все новые инициативы пока наталкиваются на административные барьеры, говорит Луцков. Фактически сложилась ситуация, когда с полной определенностью можно ожидать выхода на рынок только тех проектов, которые уже получили разрешение на строительство и для которых выработаны правила застройки землепользования. По оценкам «Миэль», в среднесрочной перспективе таких проектов набирается почти на 10 млн кв. м — чуть меньше, чем построено на всей присоединяемой территории (12 млн кв. м жилья).

Правда, и эти оценки могут оказаться оптимистичными. Как говорят участники рынка, фактически в подвешенном состоянии находятся и те проекты, которые начали реализовываться еще до московского «передела», — разрешительную документацию не спешат выдавать даже для новых корпусов уже заявленных жилых комплексов. На новое масштабное строительство действует негласный мораторий. С лета, когда было объявлено о расширении Москвы, новых объектов на рынок практически не выходило. Опрошенные эксперты смогли вспомнить только комплекс «Garden Park Эдальго» в Коммунарке с площадью жилья около 65 тыс. кв. м и новые коттеджные поселки: «Мартемьяново-2», «Солнечный город», «Стольный», «Александровы пруды» и «Цветочный-3».

Ложка к обеду

В таких условиях внимание потребителей — особенно тех, кто планирует приобретать жилье в инвестиционных целях, — оказывается приковано к уже существующим проектам. А их не так уж и много. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в III квартале 2011 года на юго-западе Подмосковья продавались 74 новостройки, а по данным Vesco Consulting, — еще около 60 коттеджных поселков.

В перспективе весомая часть новой застройки — крупнейший в России градостроительный проект «А101», который совместно реализуют ранее известная своими элитными домами «Авгур-Эстейт» и УК «Масштаб». Предполагается, что в рамках проекта будет построено 15–20 млн кв. м жилья, 3 млн кв. м коммерческой недвижимости и 600 тыс. кв. м социальной инфраструктуры, а также федеральный технологический университет. Менять план освоения территории, который был намечен ранее, «Авгур» из-за новых инициатив властей не собирается. Это при том что общая площадь застройки новой территории, по приблизительным прогнозам правительства Москвы, будет гораздо менее внушительной, чем в самой Москве, и составит около 60 млн кв. м жилья и 40 млн коммерческой недвижимости.

Правда, планы авторов «А101» рассчитаны на 30–35 лет. Пока же построены или реализуются несколько коттеджных поселков, 14 корпусов жилого квартала «А101» и индустриальный парк Indigo — представительства компаний, компактные цехи «чистой» сборки, складские помещения и шоурумы, для которых «Масштаб» строит только внешнюю инфраструктуру. С середины лета цены на квартиры в «А101» выросли, судя по прайс-листам, на 12–20% в зависимости от расположения квартиры.

В нынешних объемах предложения жилья «новой Москвы» львиную долю (по собственным оценкам, около 20%) занимает другой серьезный по объемам проект — ЖК «Солнцево-Парк» группы компаний «Мортон». Здесь уже построены 12 корпусов, строятся еще восемь, в перспективе общий объем застройки должен составить 1 млн кв. м, из которых только 475 тыс. кв. м — панельное и монолитно-кирпичное жилье. Остальная застройка — коммерческие площади, социальная инфраструктура, собственные детские сады. Здесь интерес к новой территории ощутили в полной мере. «Со второй половины 2010 года средний ежемесячный уровень продаж в «Солнцево-Парке» составлял 120–180 квартир. После того как стало известно, что проект входит в «новую Москву», интерес к нему вырос. Максимальный объем продаж был отмечен в октябре 2011 года и составил более 220 квартир», — говорит Антон Скорик, генеральный директор «Мортон-Инвеста». За интересом последовали и цены: в течение 2011 года они поднялись на 34%, и в значительной степени подорожание пришлось именно на «московский» период продаж новостроек.

ЖК «Град Московский» в одноименном городе, который строит МГСН в 7,5 км от МКАД по Киевскому шоссе, — еще одно место концентрации предложений квартир общим объемом 350 тыс. кв. м в 26 многоэтажных панельных корпусах, которые уже практически достроены. Возможно, поэтому здесь повышение цен после «дня икс» оказалось не столь значительным — около 10%. Сейчас стоимость квадратного метра составляет от 70 тыс. рублей.

Один из лидеров по количеству разных предложений — поселок Коммунарка, расположенный всего в 3 км от «старой» границы с Москвой. Кроме нескольких корпусов «А101» здесь строится ЖК «Эдальго» компании «Крост» и несколько новостроек от Московского ипотечного центра. В «Эдальго» запланировано около 200 тыс. кв. м жилья в шести корпусах. Стоимость квадратного метра — одна из самых высоких в «новой Москве», до 100 тыс. руб. После объявления о новых границах Москвы цены здесь, судя по данным на сайте, выросли на 10–15%. В жилом комплексе «Коммунарка» от Московского ипотечного центра квартиры подорожали примерно на 20%. В этом комплексе будет восемь корпусов, предложение составит до 1 млн кв. м жилой недвижимости.

Получается, что застройщики в полной мере отыграли тот рост спроса, который накрыл «новую Москву». «Темп продаж по уже реализуемым проектам жилого строительства в составе «новой Москвы» увеличивается с каждым кварталом. Цены предложений с момента объявления о расширении границ выросли на 15–20%», — подытоживает Луцков. При этом потенциал для роста у новостроек района еще есть. «Можно предположить, что цены постепенно достигнут уровня московских. Первый скачок уже произошел и был связан с новостью о расширении Москвы, следующего значительного повышения можно ожидать только после начала каких-то масштабных действий по развитию инфраструктуры. Например, начнут прокладывать метро или построят какой-то крупный объект инфраструктуры», — полагает Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур-Эстейт». Эксперты надеются, что к этому времени власти более детально проработают проект застройки и начнут выдавать разрешения. В противном случае окажется, что дорожать уже просто нечему.