13818
Президент РФ Владимир Путин подписал закон, дающий авиакомпаниям право продавать билеты на самолет по невозвратным тарифам, что должно способствовать снижению стоимости авиаперелета, сообщает агентство Прайм со ссылкой на пресс-службу Кремля
14627
Президент РФ Владимир Путин подписал закон об упрощенной выдаче российского гражданства соотечественникам, которые свободно владеют русским языком и живут либо проживали на территории СССР или Российской империи в границах современной РФ, сообщает РИА Новости
8288
Комиссия Госдумы по этике по поручению спикера Сергея Нарышкина, предположительно, на следующей неделе рассмотрит инцидент с участием лидера ЛДПР Владимира Жириновского, который оскорбил журналистку МИА «Россия Сегодня», сообщает РИА Новости.
2653
Парламент Крыма утвердил назначение экс-главы самообороны вице-премьером республики
5150
Роспотребнадзор не ожидает проблем с прохождением летнего оздоровительного сезона в Крыму, сообщает РИА Новости со ссылкой на главу ведомства Анну Попову
4434
Крымские отряды самообороны уберут все заборы, незаконно преграждающие проход к пляжам, сообщило правительство региона в своем микроблоге в Twitter.
2891
Высшая школа экономики продолжает цикл лекций в музеях Москвы. 24 апреля в Центре современной культуры «Гараж» состоится лекция «Истинная роль брендов в обществе постмодерна».
2140
Министр природных ресурсов: Природные пожары в этом году застали Россию врасплох
7768
Сотрудники столичной Госавтоинспекции ограничат движение в центре Москвы в понедельник из-за репетиции военного парада, который пройдет на Красной площади 9 мая, сообщает РИА Новости
6471
Власти Москвы могут отказаться от строительства одной станции на «зеленой» ветке метро
4943
Военную технику для участия в Параде Победы этой ночью перебросят на Ходынское поле
5486
Федеральное агентство по туризму (Ростуризм) выражает озабоченность вмешательством политики в туристическую отрасль на примере отказа чешского отеля принять российских туристов в знак протеста против присоединения Крыма к РФ, сообщила РИА Новости руководитель пресс-службы ведомства Ирина Щеголькова.
3688
МВД Украины утверждает, что телевышки в Донецке никто не захватывал, и каналы транслируются в обычном режиме, сообщает РИА Новости со ссылкой на сайт ведомства.
2865
В украинском Славянске неизвестные обесточили телецентр, транслирующий российские каналы
2367
Компромисс по ситуации на Украине должен быть найден внутри нее, а не между третьими игроками, например между РФ и США, заявил президент РФ Владимир Путин во время прямой линии с россиянами
2292
ЦБ РФ с 17 апреля отозвал лицензию у дагестанского банка «Каспий»
2720
Торговый дом «Шатер» рассматривает возможность строительства сафари-парка в Подмосковье
2084
Лоукост-авиакомпания «Добролет», созданная «Аэрофлотом», будет базироваться в Шереметьево
2110
«Ростелеком» построил линию связи с Крымом по дну Керченского пролива
3295
Павел Дуров: Мы не будем удалять ни антикоррупционное сообщество Навального, ни сотни других сообществ
2891
Google не раскрывает данные о первом дне продаж «умных» очков в США
2223
Чиновники бронируют адреса в новых доменах .москва и .moscow
1937
Компания Google отделила Крым от Украины на своих картах
3128
Суд отклонил иск мордовской колонии к Толоконниковой из-за ее письма об условиях труда
3062
Мировой суд в Москве рассмотрит дело Алексея Навального о клевете
2103
Глава Мосгорсуда Ольга Егорова подала документы в квалификационную коллегию на повторное занятие этой должности; таким образом, Егорова не претендует на занятие вакантного места председателя объединенного Верховного суда РФ
2135
Прокуроры заинтересовались художником, приковавшим гениталии к Красной площади
2407
Здания в центре Москвы украсят репродукциями знаменитых картин
2268
Фильм о русской Жанне Д'Арк покажут на открытии киномарафона в Крыму
2132
Харуки Мураками впервые за девять лет выпустил сборник новелл
2276
В Мексике скончался писатель Габриэль Гарсиа Маркес, его тело будет кремировано
4003
Менеджер Шумахера сообщила, что его состояние немного улучшилось
2919
Олимпийские кольца из Сочи подарят Греции
2688
Новый логотип чемпионата России по футболу будут выбирать болельщики
2289
Официальную песню чемпионата мира-2014 по футболу представили на YouTube
00:05 21/12/2011 Елена Хуторных 0 50

Жилье с обременением

Все материалы сюжета Недвижимость

Стоит ли покупать квартиру, заложенную банку

Антон Кавашкин

Все больше квартир россияне покупают с помощью ипотечных кредитов. Поэтому вероятность для покупателя получить предложение от владельца заложенной квартиры возрастает. Удобно это или рискованно — покупать квартиру, которая была заложена банку, выяснила корреспондент «МН».

Чем дешевле жилье, тем чаще его покупают в кредит, отмечает директор департамента кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. На рынке элитного жилья доля ипотечных сделок составляет максимум 20%: банки неохотно выдают крупные кредиты, так как риски в случае невозврата здесь увеличиваются. В сегменте эконом-класса ипотечные сделки превышают половину от всего количества, а при продаже квартир в некоторых новостройках достигают 70%. Поэтому на вторичном рынке жилья покупателям все чаще приходится иметь дело с квартирой, уже заложенной банку. Впрочем, ничего сложного в такой сделке нет, говорят эксперты.

Мы выбираем

Покупка уже заложенной банку квартиры более трудоемка и занимает больше времени, чем обычная, — примерно месяц вместо двух недель, делится опытом Строилов. Юристы банка вносят поправки в договор купли-продажи, проверяют покупателя, с тем чтобы сделка позже не была признана недействительной. Обязательным ее условием будет передача денег через ячейку именно того банка, которому заложена квартира.

«Конечно, срок сделки увеличивается как в случае, если покупателю нужен ипотечный кредит, так и когда продается заложенная либо находящаяся на балансе банка квартира», — говорит председатель правления Банка жилищного финансирования Елена Клепикова. В первом случае все зависит от сроков рассмотрения кандидатуры заемщика и темпа сбора им нужных документов. Собственно заем стоит попытаться получить в том же банке, которому заложена квартира. А при покупке квартиры, изъятой у неплатежеспособного клиента и находящейся на балансе банка, заемщик может рассчитывать даже на специальное предложение по стоимости кредита. Например, в ВТБ24 для таких случаев действуют специальные ставки — до 9% годовых в рублях и до 10% годовых в валюте. Максимальные ставки по обычным ипотечным программам могут быть выше — до 13,95% в рублях и до 10,45% в валюте.

При покупке заложенной банку квартиры будет оформлен новый ипотечный кредит на нового заемщика. Заменить прежнего в уже существующем ипотечном кредите, что сэкономило бы новому владельцу жилья деньги, наше законодательство не позволяет, говорит Елена Клепикова. «В других странах есть возможность передачи обязательств по текущему кредиту вместе с недвижимостью другому заемщику. Например, такие сделки распространены в Канаде, но и там банк может отказать в замене заемщика, например из-за его финансовой несостоятельности», — говорит Клепикова. Чтобы сделать возможной замену заемщика по ипотечному кредиту у нас, потребуется менять и закон об ипотеке, и закон о регистрации сделок с недвижимостью, уточняет эксперт. Так что в ближайших перспективах такая услуга заемщикам доступна не будет.

Зато при покупке заложенной банку квартиры есть другой плюс — сделка будет прозрачной. «Велика вероятность того, что цепочка предыдущих владельцев проверена банком и квартира будет «чистой», — говорит Клепикова. Продавцу и покупателю понадобится нотариально удостоверить сделку купли-продажи, что потребует дополнительных денег и времени.

Нас выбирают

Основное время у продавца заложенной квартиры уходит на поиски покупателя, готового связаться с приобретением заложенной недвижимости, уверен руководитель службы по управлению залоговым имуществом банка DeltaCredit Владимир Федянов. На проведение сделки продавец-заемщик должен получить разрешение банка, без его согласия продать квартиру не удастся. «Банк, конечно, имеет право не дать согласие на продажу заложенной квартиры, но на практике таких случаев я не помню, и причин делать это у банков нет», — уточняет Роман Строилов. Единственное исключение, когда не требуется согласия банка-залогодержателя, — это полное досрочное погашение кредита, говорит Федянов. После этого банк обязан выдать документы для погашения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре, рассмотрение заявлений клиентов там длится не более трех дней.

Для продавца в такой сделке все идеально. А вот покупатели, чьими деньгами гасится кредит, несут дополнительные риски. Поэтому они нечасто готовы передавать продавцу деньги при условии, что залог с квартиры будет снят потом, уточняют риэлторы.

 

Неликвидные предложения

Если клиент хочет купить в кредит квартиру, которую банк за неуплату изъял у бывшего заемщика, нужно запастись дополнительным терпением. Банк-кредитор может запрашивать даже уставные документы у банка — владельца квартиры, говорит Елена Клепикова. Кроме того, покупателю квартиры, находящейся на балансе банка, стоит побеспокоиться о ее цене, которую надо сравнить с рыночными предложениями. Зачастую банки пытаются продать изъятые за неплатежи квартиры дороже рыночной цены, включая в заявленную стоимость долги и штрафы, начисленные предыдущему владельцу. Поэтому, считает Роман Строилов, многие банки пока не расстались с квартирами, доставшимися им после дефолтов ипотечных заемщиков еще в кризис 2008–2009 годов. Сделок по продаже квартир с балансов банков немного, и идут они тяжело, говорит специалист.