Все больше квартир россияне покупают с помощью ипотечных кредитов. Поэтому вероятность для покупателя получить предложение от владельца заложенной квартиры возрастает. Удобно это или рискованно — покупать квартиру, которая была заложена банку, выяснила корреспондент «МН».
Чем дешевле жилье, тем чаще его покупают в кредит, отмечает директор департамента кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. На рынке элитного жилья доля ипотечных сделок составляет максимум 20%: банки неохотно выдают крупные кредиты, так как риски в случае невозврата здесь увеличиваются. В сегменте эконом-класса ипотечные сделки превышают половину от всего количества, а при продаже квартир в некоторых новостройках достигают 70%. Поэтому на вторичном рынке жилья покупателям все чаще приходится иметь дело с квартирой, уже заложенной банку. Впрочем, ничего сложного в такой сделке нет, говорят эксперты.
Мы выбираем
Покупка уже заложенной банку квартиры более трудоемка и занимает больше времени, чем обычная, — примерно месяц вместо двух недель, делится опытом Строилов. Юристы банка вносят поправки в договор купли-продажи, проверяют покупателя, с тем чтобы сделка позже не была признана недействительной. Обязательным ее условием будет передача денег через ячейку именно того банка, которому заложена квартира.
«Конечно, срок сделки увеличивается как в случае, если покупателю нужен ипотечный кредит, так и когда продается заложенная либо находящаяся на балансе банка квартира», — говорит председатель правления Банка жилищного финансирования Елена Клепикова. В первом случае все зависит от сроков рассмотрения кандидатуры заемщика и темпа сбора им нужных документов. Собственно заем стоит попытаться получить в том же банке, которому заложена квартира. А при покупке квартиры, изъятой у неплатежеспособного клиента и находящейся на балансе банка, заемщик может рассчитывать даже на специальное предложение по стоимости кредита. Например, в ВТБ24 для таких случаев действуют специальные ставки — до 9% годовых в рублях и до 10% годовых в валюте. Максимальные ставки по обычным ипотечным программам могут быть выше — до 13,95% в рублях и до 10,45% в валюте.
При покупке заложенной банку квартиры будет оформлен новый ипотечный кредит на нового заемщика. Заменить прежнего в уже существующем ипотечном кредите, что сэкономило бы новому владельцу жилья деньги, наше законодательство не позволяет, говорит Елена Клепикова. «В других странах есть возможность передачи обязательств по текущему кредиту вместе с недвижимостью другому заемщику. Например, такие сделки распространены в Канаде, но и там банк может отказать в замене заемщика, например из-за его финансовой несостоятельности», — говорит Клепикова. Чтобы сделать возможной замену заемщика по ипотечному кредиту у нас, потребуется менять и закон об ипотеке, и закон о регистрации сделок с недвижимостью, уточняет эксперт. Так что в ближайших перспективах такая услуга заемщикам доступна не будет.
Зато при покупке заложенной банку квартиры есть другой плюс — сделка будет прозрачной. «Велика вероятность того, что цепочка предыдущих владельцев проверена банком и квартира будет «чистой», — говорит Клепикова. Продавцу и покупателю понадобится нотариально удостоверить сделку купли-продажи, что потребует дополнительных денег и времени.
Нас выбирают
Основное время у продавца заложенной квартиры уходит на поиски покупателя, готового связаться с приобретением заложенной недвижимости, уверен руководитель службы по управлению залоговым имуществом банка DeltaCredit Владимир Федянов. На проведение сделки продавец-заемщик должен получить разрешение банка, без его согласия продать квартиру не удастся. «Банк, конечно, имеет право не дать согласие на продажу заложенной квартиры, но на практике таких случаев я не помню, и причин делать это у банков нет», — уточняет Роман Строилов. Единственное исключение, когда не требуется согласия банка-залогодержателя, — это полное досрочное погашение кредита, говорит Федянов. После этого банк обязан выдать документы для погашения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре, рассмотрение заявлений клиентов там длится не более трех дней.
Для продавца в такой сделке все идеально. А вот покупатели, чьими деньгами гасится кредит, несут дополнительные риски. Поэтому они нечасто готовы передавать продавцу деньги при условии, что залог с квартиры будет снят потом, уточняют риэлторы.
Неликвидные предложения
Если клиент хочет купить в кредит квартиру, которую банк за неуплату изъял у бывшего заемщика, нужно запастись дополнительным терпением. Банк-кредитор может запрашивать даже уставные документы у банка — владельца квартиры, говорит Елена Клепикова. Кроме того, покупателю квартиры, находящейся на балансе банка, стоит побеспокоиться о ее цене, которую надо сравнить с рыночными предложениями. Зачастую банки пытаются продать изъятые за неплатежи квартиры дороже рыночной цены, включая в заявленную стоимость долги и штрафы, начисленные предыдущему владельцу. Поэтому, считает Роман Строилов, многие банки пока не расстались с квартирами, доставшимися им после дефолтов ипотечных заемщиков еще в кризис 2008–2009 годов. Сделок по продаже квартир с балансов банков немного, и идут они тяжело, говорит специалист.