14510
Президент РФ Владимир Путин подписал закон, дающий авиакомпаниям право продавать билеты на самолет по невозвратным тарифам, что должно способствовать снижению стоимости авиаперелета, сообщает агентство Прайм со ссылкой на пресс-службу Кремля
15474
Президент РФ Владимир Путин подписал закон об упрощенной выдаче российского гражданства соотечественникам, которые свободно владеют русским языком и живут либо проживали на территории СССР или Российской империи в границах современной РФ, сообщает РИА Новости
8684
Комиссия Госдумы по этике по поручению спикера Сергея Нарышкина, предположительно, на следующей неделе рассмотрит инцидент с участием лидера ЛДПР Владимира Жириновского, который оскорбил журналистку МИА «Россия Сегодня», сообщает РИА Новости.
2767
Парламент Крыма утвердил назначение экс-главы самообороны вице-премьером республики
5440
Роспотребнадзор не ожидает проблем с прохождением летнего оздоровительного сезона в Крыму, сообщает РИА Новости со ссылкой на главу ведомства Анну Попову
4656
Крымские отряды самообороны уберут все заборы, незаконно преграждающие проход к пляжам, сообщило правительство региона в своем микроблоге в Twitter.
2998
Высшая школа экономики продолжает цикл лекций в музеях Москвы. 24 апреля в Центре современной культуры «Гараж» состоится лекция «Истинная роль брендов в обществе постмодерна».
2207
Министр природных ресурсов: Природные пожары в этом году застали Россию врасплох
8179
Сотрудники столичной Госавтоинспекции ограничат движение в центре Москвы в понедельник из-за репетиции военного парада, который пройдет на Красной площади 9 мая, сообщает РИА Новости
6802
Власти Москвы могут отказаться от строительства одной станции на «зеленой» ветке метро
5202
Военную технику для участия в Параде Победы этой ночью перебросят на Ходынское поле
5724
Федеральное агентство по туризму (Ростуризм) выражает озабоченность вмешательством политики в туристическую отрасль на примере отказа чешского отеля принять российских туристов в знак протеста против присоединения Крыма к РФ, сообщила РИА Новости руководитель пресс-службы ведомства Ирина Щеголькова.
3837
МВД Украины утверждает, что телевышки в Донецке никто не захватывал, и каналы транслируются в обычном режиме, сообщает РИА Новости со ссылкой на сайт ведомства.
2966
В украинском Славянске неизвестные обесточили телецентр, транслирующий российские каналы
2429
Компромисс по ситуации на Украине должен быть найден внутри нее, а не между третьими игроками, например между РФ и США, заявил президент РФ Владимир Путин во время прямой линии с россиянами
2371
ЦБ РФ с 17 апреля отозвал лицензию у дагестанского банка «Каспий»
2865
Торговый дом «Шатер» рассматривает возможность строительства сафари-парка в Подмосковье
2155
Лоукост-авиакомпания «Добролет», созданная «Аэрофлотом», будет базироваться в Шереметьево
2193
«Ростелеком» построил линию связи с Крымом по дну Керченского пролива
3400
Павел Дуров: Мы не будем удалять ни антикоррупционное сообщество Навального, ни сотни других сообществ
2995
Google не раскрывает данные о первом дне продаж «умных» очков в США
2270
Чиновники бронируют адреса в новых доменах .москва и .moscow
1983
Компания Google отделила Крым от Украины на своих картах
3262
Суд отклонил иск мордовской колонии к Толоконниковой из-за ее письма об условиях труда
3198
Мировой суд в Москве рассмотрит дело Алексея Навального о клевете
2167
Глава Мосгорсуда Ольга Егорова подала документы в квалификационную коллегию на повторное занятие этой должности; таким образом, Егорова не претендует на занятие вакантного места председателя объединенного Верховного суда РФ
2199
Прокуроры заинтересовались художником, приковавшим гениталии к Красной площади
2492
Здания в центре Москвы украсят репродукциями знаменитых картин
2350
Фильм о русской Жанне Д'Арк покажут на открытии киномарафона в Крыму
2196
Харуки Мураками впервые за девять лет выпустил сборник новелл
2365
В Мексике скончался писатель Габриэль Гарсиа Маркес, его тело будет кремировано
4179
Менеджер Шумахера сообщила, что его состояние немного улучшилось
3059
Олимпийские кольца из Сочи подарят Греции
2785
Новый логотип чемпионата России по футболу будут выбирать болельщики
2369
Официальную песню чемпионата мира-2014 по футболу представили на YouTube
00:05 21/12/2011 Мария Карнаух 0 64

Прибыль с квадратного метра

АИЖК ищет инвесторов для строительства доходных домов

Кирилл Каллиников/риа

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приступило к реализации масштабного проекта по финансированию строительства доходных домов в стране. Особые усилия потребуются в Москве: столичных девелоперов отпугивает низкая доходность подобных проектов и долгий срок окупаемости.

АИЖК запустило программу по ипотечному финансированию проектов доходных домов. Будущие собственники — юридические лица (например, компании, намеренные обеспечить жильем своих сотрудников) могут получить кредит на покупку квартир у застройщика при внесении первоначального взноса не менее 30%. Процент обещают сделать невысоким, срок погашения — до 20 лет, а гасить кредит собственник будет за счет поступающих арендных платежей.

Пока интерес к доходным домам проявили застройщики в Новосибирской и Калужской областях. Всего, по данным АИЖК, поступило около десяти заявок из различных регионов. Но Москвы и Московской области среди них нет. «Если строится всего два доходных дома и получено не более десяти заявок, среди которых к тому же нет ни одной заявки от столичных или подмосковных застройщиков, то проект очевидно неинтересен девелоперам», — считает генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов. По его мнению, если столичные власти не предложат приемлемые условия партнерства, то идея доходных домов так и останется идеей.

История вопроса

Доходные дома давно известны как в России, так и на Западе. В Европе их начали активно строить в середине XIX века. В России раньше — после указа 1769 года, разрешающего устройство лавок на первых этажах зданий. Пик расцвета доходного жилья пришелся на рубеж XVIII–XIX веков: здания носили имена своих владельцев, а строительством занимались лучшие архитекторы того времени. Этот вид жилья был необыкновенно популярен как среди собственников (строили доходные дома все, у кого была такая возможность), так и среди арендаторов. До 1917 года доходные дома приносили владельцам порядка 13% годовых и занимали около 40% жилого фонда столицы.

Сегодня европейские страны, равно как США и Канада, давно вернулись к этому формату: в крупных городах Старого Света доходные квартиры занимают порядка трети жилого фонда, в Канаде — около половины, в США — 25%.

В России рынок доходного жилья пока не складывается. Рынок аренды представляет собой квартиры частных собственников, которые к тому же сдают их преимущественно нелегально. В Москве доходные дома можно пересчитать по пальцам, один из них расположен в Большом Николоворобьинском переулке. Однако он не соответствует основной идее этого типа недвижимости. Квартиры в доме предлагаются отнюдь не по ценам ниже рыночных. Они заняли свое место в сегменте элитного жилья: проживание здесь обходится арендаторам в 120–125 тыс. руб. в месяц. Как подчеркнули опрошенные «МН» специалисты, при этом дом пользуется популярностью среди иностранцев.

Еще одним примером доходной недвижимости выступает поселок «Сетунь» (построен в 90-е годы), а также «Покровские холмы» компании «Перестройка».

Столичные реалии

Ограниченное количество арендных поселков и домов в Москве генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров объясняет спецификой рынка недвижимости в столице. «Частным лицам и компаниям строить и эксплуатировать доходный дом в Москве и ее окрестностях невыгодно из-за отсутствия площадок для строительства в центре города и больших предварительных расходов на согласование», — говорит он.

С учетом того что срок окупаемости подобного проекта достигает 20 лет, значительно проще продать готовый объект и получить средства сразу. Кроме того, потенциальных собственников отпугивает ставка доходности: по подсчетам разных экспертов, в Москве она составит от 4 до 7% годовых. «В США и Европе такая доходность была бы хорошей, но там иные экономические реалии, иной уровень инфляции, низкие риски. Рантье — профессия стабильного рынка. О нашей стране пока так сказать нельзя», — говорит Наталья Кац, управляющий директор агентства недвижимости «Усадьба». В Москве проект можно считать удачным, если доход составляет хотя бы 15–20% годовых, заключает Георгий Дзагуров.

По мнению участников рынка, доходные дома пока проигрывают существующему предложению. «Ситуация с данным форматом осложняется еще и тем, что помимо НДС владелец должен выплачивать государству налог на прибыль. Физические же лица часто сдают квартиры, не выплачивая вообще никаких налогов. В результате доходный дом не выдерживает конкуренции с частными арендодателями», — подчеркивает Дзагуров. Помимо частных квартир конкуренцию доходным домам составят апарт-отели и мини-отели.

Еще одной проблемой специалисты называют управляющую компанию, которая будет обслуживать доходный дом. Сегодня в России мало профессиональных УК, специализирующихся на управлении жилым фондом, а не коммерческой недвижимостью, констатируют в «Миэль — Коммерческая недвижимость».

Перспективы рынка

Потенциал у доходных домов с точки зрения востребованности — более чем серьезный. Ипотека по-прежнему малодоступна для большинства россиян, которые вынуждены снимать квартиры. В результате спрос на арендное жилье в столице только растет, равно как и цены: стоимость найма однокомнатной квартиры в спальном районе составляет в среднем 25–30 тыс. руб. в месяц (см. статью на этой полосе). Доходные дома станут самым востребованным форматом, если смогут предложить цены ниже рыночных: например, найм однокомнатной квартиры за 15–20 тыс. руб., убежден генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов.

Однако для того, чтобы доходные дома заинтересовали как инвесторов, так и будущих собственников, государству придется приложить дополнительные усилия помимо ипотечного кредитования. При условии что успешность проекта гарантирована низкими арендными ставками, стоимость строительства также должна быть снижена. Поддержка со стороны государства может выглядеть как помощь в выделении площадок, налоговые льготы или снижение стоимости услуг ЖКХ, говорят участники рынка.

«Реализация программы строительства доходных домов оказала бы положительное влияние на рынок аренды жилья. Ни для кого не секрет, что до 90% арендного рынка находится в тени. Город ежегодно лишается огромных сумм из-за неуплаты налогов, наниматели зависят от настроения и обстоятельств владельца квартиры, который может выселить их в любой момент», — заявляет Дмитрий Коновалов. Для изменения рыночных цен достаточно появления 20–30 доходных домов в городе, говорят эксперты.