Аппетит на ипотеку

В минувшем году объем выданных ипотечных кредитов вырос в два раза и вернулся на докризисный уровень. Темпы сохраняются и в текущем году. Эксперты связывают это с ростом благосостояния россиян и реализацией отложенного с момента кризиса спроса на жилье. Активность заемщиков позволила банкам даже повысить ставки — удешевления ипотеки в ближайшее время не предвидится.

По итогам 2011 года российские банки выдали более 500 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 717 млрд руб. Доля приобретенного по ипотеке жилья в общем объеме сделок с недвижимостью в стране выросла до 17,6%. Потребительские аппетиты заемщиков продолжают расти. В первые два месяца 2012 года было выдано ипотечных кредитов на 103,4 млрд руб., а это 15% от всего показателя 2011 года.

Россияне готовы тратить деньги и брать на эти цели кредиты, отмечают эксперты. Это подтвердил и опубликованный недавно индекс кредитного доверия потребителей, рассчитанный Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), согласно которому соотечественники проявили большую готовность к крупным покупкам в кредит, чем это было в течение последних двух лет. При этом наиболее надежной и интересной инвестицией респонденты назвали  недвижимость.  О растущих инвестиционных настроениях  россиян говорит и индекс благосостояния обеспеченных граждан (см. график на стр. 13), рассчитываемый Ситибанком. Так, по итогам февраля он вырос на 1,5% по сравнению с предыдущим месяцем и на 19%  — с февралем 2011 года, констатируя тот факт, что потребители стали тратить больше средств на различные покупки.  «Все эти факторы  также свидетельствуют о реализации отложенного спроса, который мы наблюдали двумя годами ранее. Теперь россияне инвестируют в крупные покупки, в улучшение жилищных условий, пока это позволяют средства», — говорит заместитель председателя правления СДМ-Банка Вячеслав Андрюшкин.

Скромное предложение

Заемщиков сегодня не пугает как высокая процентная ставка, так и ужесточившиеся требования банков к размеру первоначального взноса.

Процентная ставка по рублевым кредитам с декабря в среднем увеличилась на 0,5 процентных пункта и составляет сегодня 12% годовых. Рост стоимости ипотеки многие банки постарались сгладить отменой комиссии за выдачу кредита, которая составляла от 0,7 до 1,5% от суммы кредита. Дальнейшее движение ставки эксперты прогнозируют осторожно. «Изменение уровня процентных ставок на рынке ипотечного кредитования связано с естественными процессами, происходящими на финансовом рынке. Банки определяют цену кредита, исходя из стоимости привлечения средств. В последние полгода стоимость привлекаемых ресурсов возросла, что отразилось на увеличении ставок большинством банков. Думаю, что на данный момент рост ставок завершен и до конца года сохранится на текущем уровне», — отмечает заместитель генерального директора банка «Московское ипотечное агентство» Лада Краснова.

Не стремятся банки уменьшать и размер первоначального взноса по кредиту. Если до кризиса почти все крупные игроки рынка предлагали ипотеку без минимального взноса, то сегодня из топ-50 крупнейших российских банков никто такого продукта  в своей линейке не имеет. «Кредитные организации ориентируется в первую очередь на качественного заемщика, который может себе позволить заплатить первоначальный взнос не менее 15–20% от стоимости жилья. Такая политика оценки рисков положительно отражается на статистике просроченной задолженности», — говорит заместитель председателя правления Росбанка Игорь Антонов. Сегодня нижняя граница первоначального взноса начинается с 10% от суммы кредита. По словам финансового директора банка Delta Credit Елены Кулик, в этом году вряд ли кто-то из крупных банков предложит ипотеку с нулевым взносом.

Хороший спрос

По словам руководителя аналитического центра Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) Анны Любимцевой, на рынке четко обозначилась тенденция к уменьшению среднего размера ипотечного кредита: по итогам 2011 года он составил 1,37 млн руб. Это на 2% ниже показателя годом ранее. По словам Игоря Антонова, сегодня потребители предпочитают брать кредиты не в инвестиционных целях, а для удовлетворения собственных жилищных потребностей. «В результате люди приобретают жилье меньшей площади и несколько меньшего качества, а банки одобряют кредиты на меньшие суммы», — отмечает Антонов.

Изменилась и структура спроса, сместившись в сторону недорогого и строящегося жилья. Особенно эта тенденция заметна в Москве и Московской области, но не остались в стороне и регионы. По данным банка Delta Credit, если в 2010 году доля новостроек в ипотечных сделках занимала 9,5%, то в минувшем уже 24%. «Сейчас мы наблюдаем действительно высокий спрос в сегменте новостроек. Так, доля сделок с квартирами в панельных домах составляет 35–40% от всех сделок с новостройками, 30% квартир в панельных домах продаются в ипотеку», — отмечает коммерческий директор «Абсолют-Недвижимость» Ирина Фомичева. По прогнозам  Delta Credit, в 2012 году доля приобретенных в ипотеку новостроек будет увеличиваться и составит не менее 35% от выданной ипотеки.

С меньшим энтузиазмом потребители покупают в кредит строящиеся дома в коттеджных поселках. По словам экспертов из «Абсолют-Недвижимости», приобретение загородных домов в ипотеку сильно уступает городским квартирам, однако в 2011 году 35% всех сделок с загородной недвижимостью приходилось на ипотеку. Больше всего ипотечных сделок традиционно заключается в эконом-сегменте. «Основной фактор, тормозящий развитие ипотеки в этом сегменте, — очень небольшая доля оформленной в собственность недвижимости на загородном рынке», — констатирует Роман Строилов из Penny Lane Realty. Поэтому эксперты рекомендуют брать такую ипотеку только у крупных банков, которые тщательно проверяют застройщика.