«Дорожная карта» была подготовлена рабочей группой Агентства стратегических инициатив (АСИ). Эта мера предусмотрена «Национальной предпринимательской инициативой», инициированной президентом Владимиром Путиным. Документ под названием «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» содержит меры по сокращению или упрощению административных процедур и требований властей к застройщикам на всех стадиях строительства — от разработки градостроительных планов и получения участков под застройку до ввода домов в эксплуатацию. Реализация плана должна, по замыслу его авторов, увеличить предложение на рынке жилья, усилить конкуренцию и исключить коррупционную составляющую в строительной сфере. И, следовательно, привести к снижению цен.
«Дорожная карта» в целом направлена на то, чтобы простимулировать строительство жилья и ликвидировать для чиновников возможности брать взятки с застройщиков», — объясняет директор по развитию партнерской сети АСИ Александр Пироженко.
План, как отмечают в рабочей группе, направлен на исполнение одного из первых указов президента Владимира Путина — «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». В указе в том числе поставлены две задачи — до 2018 года «снизить стоимость одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса» и до 2020 года обеспечить доступным и комфортным жильем «60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия».
Вырастить рейтинг
До какого размера можно снизить стоимость жилья, в «дорожной карте» не говорится. Разработчики плана говорят о возможности достижения цены 22–30 тысяч рублей за квадратный метр для жилья экономического класса — того, которое и должно быть доступным для граждан. Зато в плане есть «контрольные показатели», обеспечивающие снижение цен на жилье, а заодно отвечающие поставленной президентом задаче — поднять Россию на 20-е место в рейтинге Всемирного банка Doing Business. Предполагается по показателю простоты получения разрешений на строительство к 2015 году поднять Россию с нынешнего 178-го места (оценка по Москве) на 78-е место, а к 2018 году — на 34-е. Для этого нужно уменьшить количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство (с 51 процедуры до 15 в 2015 году и до 11 в 2018 году). А время прохождения всех стадий этого процесса планируется сократить с нынешних 423 дней до 130 дней (в 2015 году) и до 56 дней (в 2018 году). Нуждается в снижении и объем затрат на получения разрешения на строительство — со 184% ВВП на душу населения до 104% (в 2015 году) и 101% (в 2018 году).
Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева говорит, что в секторе строительства жилья (согласно исследованиям фонда и Национального объединения саморегулируемых организаций в строительстве, НОСТРОЙ), показатели еще хуже. «У нас получилось, что застройщикам при строительстве многоквартирного дома надо пройти в среднем 100 процедур и затратить три года. Это время учитывает возможность и параллельного прохождения процедур. Согласно проведенному в 43 городах исследованию, общее число различных процедур достигает 165», — говорит она. При этом, по словам Косаревой, из 165 процедур к федеральному законодательству относится только треть. Остальные запреты и требования введены на местном уровне.
Именно это, по словам главы фонда, дает ответ на вопрос, почему принятый еще в 2004 году пакет законодательных мер по повышению доступности жилья (там были меры и по стимулированию конкуренции, и по стимулированию строительства) за восемь лет не дал результатов. «На практике принятые тогда нормы федеральных законов — Градостроительного и Земельного кодексов — фактически не реализуются. На местном уровне вводят свои требования. Там может быть еще 20 документов в придачу. Если бы соблюдался Градостроительный кодекс, все было бы иначе — в три раза меньше времени тратилось бы», — говорит Надежда Косарева.
Строить по уведомлению
Бороться с этим валом требований и ограничений решили просто — часть процедур, которые заставляют проходить государство и местные власти, предлагается просто отменить. Надежда Косарева видит в некоторых идеях «большие риски». Так, авторы «дорожной карты» хотят сделать уведомительным этап начала строительства. Предлагается уже к октябрю 2012 года подготовить законопроект, предусматривающий, что если у застройщика есть все документы (на земельный участок, по планированию и зонированию территории, а также положительное заключение проектной экспертизы), то через 30 дней после рассылки бумаг в органы власти он может начать строительство. Не дожидаясь получения окончательных разрешений.
«Уведомительный порядок начала строительства это, конечно, хорошо для застройщика. Только что будет, в том числе и с покупателями квартир, в случае, если в итоге придет орган надзора и выявит нарушения. Сейчас в Московской области идут скандалы со строительством многоквартирных домов на участках, предназначенных для дачного строительства. Власть оказалась заложником ситуации — снести невозможно, потому что люди уже живут. И не сносить нельзя, потому что нарушено законодательство. Понятно, что для развития конкуренции и снижения стоимости жилья лучше, когда меньше ограничений. Но меня пугают факты недобросовестного поведения на рынке. Положительный результат от снятия ограничений со стороны государства можно получить лишь при добросовестном поведении застройщиков», — считает Надежда Косарева.
Александр Пироженко из АСИ, напротив, полагает, что риски минимальны, зато коррупционная составляющая исключается. «Сейчас для начала строительства надо дождаться ответа от органа власти с разрешением на строительство. Но власти часто затягивают с разрешением, и застройщики по факту приступают к строительству. Понятно, что и задержка разрешений без серьезных причин, и застройка без документов оборачиваются взятками. Предлагаемый порядок снизит коррупционное давление на рынок», — говорит Пироженко.
Страховка
Помимо рискованных предложений, в «дорожной карте», по мнению Надежды Косаревой, есть и те, которые невозможно выполнить в сжатые сроки. Например, о введении с 2013 года обязательного страхования ответственности для управляющих компаний, собственников и лиц, отвечающих за порядок ввода в эксплуатацию домов. «Этот пункт создавали «кремлевские мечтатели», — говорит она. Вполне реальным для выполнения Надежда Косарева считает предложение о замене с 2018 года всех обязательных процедур и требований государства при вводе дома в эксплуатацию финансовой ответственностью застройщика, в том числе и через механизмы страхования.
Александр Пироженко отмечает, что такое страхование необходимо. Застройщики жалуются, что ввод домов в эксплуатацию зачастую неоправданно затягивается. Страхование делает более быстрым как этот процесс, так и решение проблем владельцев квартир при обнаружении конструктивных недостатков.
Срок
Почти все пункты «дорожной карты» (всего 21) планируется начать реализовывать уже с 2013 года. Надежда Косарева предлагает начать с самых насущных. Так, по ее словам, в первую очередь необходимо ввести единый порядок взаимодействия участников реализации проектов. Это необходимо, в том числе и для обеспечения господдержки строительства жилья через государственно-частное партнерство или концессии. Второй ключевой мерой она считает установление четкого перечня обязательных согласований и процедур на федеральном уровне и четкий порядок согласования дополнительных процедур, устанавливаемых на местном уровне. «Надо начать с регламентации и посмотреть, на каком основании муниципалитеты вводят свои дополнительные процедуры согласований», — поясняет она. Наконец, третий первоочередной пункт карты, по ее мнению, — установление исчерпывающего перечня всех обязательных норм и техрегламентов. После этой ревизии можно двигаться дальше, но «последовательно и осторожно», считает глава фонда «Институт экономики города».
В АСИ же уверены, что почти все положения «дорожной карты» должны быть реализованы не позже следующего года — в президентском указе поставлены жесткие сроки. Рынок жилой недвижимости почти не развивается, обещанного государством с 2004 года доступного жилья так и нет, в цены закладывается коррупционная составляющая.
План победит коррупцию
«Эта «дорожная карта» — фактически про то, как снизить коррупционное давление на рынок. Мы вынуждены платить безумные деньги за квартиры, потому что застройщикам приходится раздавать взятки. И плюс к этому искусственно сокращается предложение из-за создаваемых трудностей со входом на рынок», — объясняет Александр Пироженко. План, по его словам, содержит необходимые для выхода из этой ситуации меры. Например, необходимо заставить местные власти в обязательном порядке утверждать свои территориальные планы и долгосрочные программы по реализации генпланов застройки — где должно строиться жилье, причем не точечно, а жилыми комплексами с необходимой инфраструктурой.
Застройщики подтверждают, что зачастую муниципалитеты и регионы специально затягивают с утверждением этих планов. Они отмечают, что для чиновника более привлекательно решать вопросы застройки в индивидуальном порядке. «Дорожная карта» предлагает и другие меры, снижающие финансовую нагрузку на застройщиков. Так, предлагается заставить муниципалитеты и регионы брать на себя часть затрат по строительству социальной инфраструктуры, а также по подведению коммунальной инфраструктуры. Застройщики сейчас жалуются, что вынуждены за свои деньги сооружать дороги, детсады и школы, которые затем передаются на баланс города. А за подключение к коммунальной инфраструктуре жилой застройки — неофициальный тариф 1 миллион рублей. При этом подключение к свету, воде и канализации промышленных предприятий зачастую оплачивается не ими, а за счет собираемых коммунальных платежей.
Все описанные в «дорожной карте» предложения будут готовиться в профильных ведомствах. За законопроекты и нормативные акты, которыми будет вводиться в действие «дорожная карта», будет отвечать Минэкономразвития (МЭР). Министерство собирается согласовывать все подготовленные документы с участниками строительной отрасли. Кстати, не все предложения рабочей группы АСИ вошли в утвержденную Дмитрием Медведевым «дорожную карту». За бортом осталась примерно половина идей. В том числе и предложение ввести меры господдержки проведения НИОКРов в малоэтажном строительстве, а также меры по освобождению от налогов компаний, строящих малоэтажное жилье экономического класса.