Здание офиса ЗАО "Интеко" в Никитском переулке
Президент "Интеко" Елена Батурина
Елена Батурина оценила последнее предложение покупателей
Спустя 11 месяцев и одну неделю после отставки Юрия Лужкова, перевернута одна из важнейших страниц в истории современного российского бизнеса. Супруга экс-мэра Елена Батурина продала созданную ею компанию «Интеко». В России у семейной пары еще остаются бизнес-интересы: в сделку не вошли принадлежащие Батуриной цементные заводы.
Вопрос о продаже «Интеко» встал перед ее основным владельцем сразу после отставки Юрия Лужкова с поста мэра столицы. В интервью бизнесмену Олегу Тинькову в феврале текущего года Батурина говорила, что к ней поступают предложения о продаже бизнеса, но по заниженной цене. Между тем вести бизнес в России из-за границы ей было, безусловно, затруднительно.
95% «Интеко» покупает глава Бинбанка и известный предприниматель Микаил Шишханов, 5% попадет в портфель компании «Сбербанк Инвестиции», которая и готовила эту сделку. В официальном пресс-релизе, выпущенном пресс-службами Сбербанка и «Интеко», рыночная стоимость активов оценивается экспертами в $1,2 млрд. Однако финансовые условия сделки не раскрываются. Первый зампред правления Сбербанка Андрей Донских отказался назвать сумму сделки, отметив, что покупка 5% Интеко» укладывается в стратегию компании «Сбербанк Инвестиции». В Бинбанке также отказались назвать сумму сделки, однако в пресс-релизе подчеркивается, что Шишханов покупает 95% компании на собственные средства.
Между тем осведомленный источник «МН» на рынке утверждает, что несколько месяцев назад Елена Батурина отвергла предложение других покупателей в размере $400 млн. С состоявшимися покупателями на переговорах обсуждалась сумма $600–650 млн.
«Реализация новых проектов в инвестиционной сфере и в девелопменте как в России, так и за рубежом требует значительных дополнительных инвестиций. В связи с чем с учетом поступившего адекватного рыночного предложения и было принято решение по продаже указанных активов. О ходе развития перспективных социальных и бизнес-проектов обязательно в ближайшее время сообщу СМИ», — приводятся слова Елены Батуриной в пресс-релизе о сделке.
Опрошенные «Московскими новостями» эксперты подчеркивают: оценить стоимость компании Елены Батуриной крайне сложно. Оценки независимых участников рынка отличаются от официально заявленной в большую сторону. Так, Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК «Московский ипотечный центр», уверен: «Стоимость «Интеко» после всем известных политических пертурбаций и их последствий составляет не более $1,5 млрд». Но если компания окажется в политически нейтральных руках, то потенциал ее инвестиционной привлекательности достаточно высок, поскольку у нее остались хорошие ресурсы и менеджмент, уверен Рябинский.
С его оценкой согласен и Сергей Чемерикин, директор отдела оценки Cushman & Wakefield. «ЗАО «Интеко» является одной из немногих вертикально интегрированных компаний на российском рынке недвижимости. Это повышает ее капитализацию по сравнению с другими девелоперскими компаниями, у которых нет своих производственных мощностей. Кроме того, портфель недвижимости компании представлен большим количеством проектов с высоким инвестиционным потенциалом», — рассуждает эксперт. По его мнению, стоимость нынешнего портфеля недвижимости «Интеко» не менее $3 млрд.
«Как правило, участники российского рынка недвижимости определяют стоимость девелоперской компании как разницу между стоимостью портфеля недвижимости и текущими обязательствами. Таким образом, с учетом долговой нагрузки на уровне $1,5 млрд стоимость всей компании составит до $1,5 млрд», — заключает Чемерикин.
Как объясняет глава Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, сделка проводится с дисконтом ввиду того, что стороны понимают, насколько трудна сложившаяся ситуация для компании, чья стоимость неуклонно падает вслед за снижением эффективности работы.
Возможность дисконта предполагает и Сергей Чемерикин. Кроме того, он уверен, что «в условиях кризиса разом выплатить всю стоимость денежными средствами представляется маловероятным, поэтому скорее всего платежи будут растянуты во времени на срок не менее чем два года».
«Учитывая те уголовные дела, в которые втянуты структуры «Интеко» из-за получения средств в Банке Москвы и разбирательств по поводу передачи под строительство «Интеко» участков диппредставительств, а также того, что бизнес компании лишился поддержки экс-мэра Москвы Юрия Лужкова, дисконт по сделке мог составить от 50% и более», — считает управляющий директор БКС Сергей Данилов. Если бы Батурина не продала «Интеко», ей скорее всего грозила бы полная потеря бизнеса в России, считает эксперт.
Микаил Шишханов, купивший актив, уже имеет значительный опыт в девелоперском бизнесе. На данный момент ему принадлежит 49% акций ОАО «Декмос» — застройщика и заказчика реконструкции гостиницы «Москва». Кроме того, предприниматель и его дядя, известный бизнесмен Михаил Гуцериев, акционер «Русснефти», владеют 70% «Моспромстроя», которому принадлежит целый ряд разнопрофильных активов (в том числе гостиницы «Hilton Moscow Ленинградская», «Marriott Роял Аврора», «Marriott Грандъ-Отель»). Кроме того, по некоторым данным, у него уже был опыт общения с Еленой Батуриной. По рынку ходили слухи, что именно Бинбанк помог «Интеко» расплатиться по кредиту ВТБ, предоставив на эти цели займ.
Репутация профессионального игрока на рынке недвижимости не дает оснований предполагать, что Микаил Шишханов приобрел «Интеко» для дальнейшей перепродажи, считает Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. Он подчеркивает, что у главы Бинбанка свои интересы на рынке недвижимости, поэтому если у него и появится желание перепродать активы компании, то он это сделает не как специалист по слияниям и поглощениям, а как участник рынка недвижимости. Источник, близкий к Микаилу Шишханову, также утверждает, что тот является конечным покупателем и намерен развивать приобретенный актив.
«Все строящиеся объекты будут завершены, все кредитные обязательства будут и в дальнейшем выполняться в срок», — приводятся слова Шишханова в пресс-релизе о сделке. Он также рассчитывает, что с помощью активов «Интеко» ему удастся осуществить новые проекты по застройке присоединяемых к Москве территорий: «Мощный производственный потенциал «Интеко» вместе с финансовой и инвестиционной поддержкой Сбербанка даст синергетический эффект, который будет направлен на дальнейший рост и процветание компании».
У предпринимателя уже есть опыт совместной работы со Сбербанком. В свое время Шишханов приобрел проект «Рублево-Архангельское», взяв кредит в Сбербанке на сумму $4 млрд. Правда, в период финансового кризиса реализация проекта затормозилась. В результате Сбербанк в 2008 году получил 10% проекта, затем в 2009-м — 49%, а в начале 2011 года в результате реструктуризации кредита его доля выросла до 60%. И, по неофициальной информации, к концу первого квартала права на «Рублево-Архангельское» полностью перешли к Сбербанку в счет уплаты долга. Примечательно, что именно эту территорию глава «Сбера» Герман Греф предложил задействовать для размещения инфраструктуры международного финансового центра.
Как отмечают источники «МН», продажа «Интеко» по праву может считаться самой масштабной сделкой на строительном рынке. Основная часть таких сделок пришлась на докризисный период. Среди наиболее крупных покупок, совершенных до финансового кризиса, по данным Jones Lang LaSalle, приобретение группой компаний ПИК доли в девелоперской компании Storm Properties. С тех пор, впрочем, многие девелоперские бизнесы перешли в собственность кредитовавших их банков.